建筑类房地产估价师房地产开发经营与管理
2013年房地产估价师考试经营与管理精选题2
48 题含答案房地产开发经营与管理
1连线题1 / 48
某酒店投资采用银行贷款，年利率为12%，估计一年建成，交付使用后，当年可获得净收益50万元，以后逐年增加15%，要求10年净收益回收贷款的本利和，问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初，收益发生在年末)
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该酒店第一年末的净收益现值为：
P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}
=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元
该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元
2材料分析题2 / 48
某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，)土地成本在项目开始时一次投入，建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?
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(1)项目总开发价值：
项目总建筑面积：40000×1.6=64000平米
总销售收入：4700×46000=30080万元
销售税费：30080×6.5%=1955.2万元
项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元
(2)项目总开发成本：
土地成本：1000×64000=6400万元
建造成本：1400×64000=8960万元
专业人员费用：8960×8%=716.8万元
管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元
财务费用：
A土地成本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元
B建造成本\专业人员费用\管理费用利息：
(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元
C财务费用总计：2591.54+1942.03=4533.57万元
销售费用：30080×2.5%=752万元
总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元
(3)开发商成本利润率：
开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元
开发商成本利润率：5958.59/22166.21×100%=26.88%
3单选题3 / 48
根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
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B. 购买行为
4单选题4 / 48
居民购买住宅的行为属于( )
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D. 复杂购买行为
5单选题5 / 48
分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于( )
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A. 供给分析
6单选题6 / 48
分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于( )
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B. 需求分析
7单选题7 / 48
写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元、m2.年，则其面临()。
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D. 通货膨胀风险
8单选题8 / 48
香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( )的考虑结果。
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D. 投资组合
9单选题9 / 48
个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
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D. 个别风险
10单选题10 / 48
写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元/年，则其面临( )。
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D. 通货膨胀风险
11单选题11 / 48
香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的1%，这是基于( )的考虑结果。
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D. 投资组合
12单选题12 / 48
个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
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D. 个别风险
13单选题13 / 48
下面不属于不可控制因素的调查的是()
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B. 市场营销因素调查
14单选题14 / 48
A确定问题和调察目标，B收集和分析信息，C制定调查计划，D报告结果，以上调查步骤顺序正确的是( )
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D. ACBD
15单选题15 / 48
市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的( )模式。
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B. 市场专业化
16单选题16 / 48
某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为( )万台。
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C. 108
17单选题17 / 48
某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元、m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其2000年10月15日的价格为()元人民币、m2。2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
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C. 7637
18单选题18 / 48
某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
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A. 62500
19单选题19 / 48
对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
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B. 原容积率
20单选题20 / 48
某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。
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B. 1750
21单选题21 / 48
承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。
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A. 6.19
22单选题22 / 48
根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于()的租金。
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B. 100个月
23单选题23 / 48
需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的( )
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B. 第二阶段
24单选题24 / 48
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依( )划分的。
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A. 房地产交易方式
25多选题25 / 48
房地产的( )，这决定了房地产市场是地区性市场
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A. 位置固定性 C. 不可移动性
26多选题26 / 48
影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：
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A. 金融业的发展。 B. 信息、通讯技术水平的提高。 C. 生产方式和工作方式。 D. 自然环境的变化。
27多选题27 / 48
政府宏观调控房地产市场的手段包括
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A. 土地供应计划 B. 地价的杠杆作用 D. 税收政策
28多选题28 / 48
在房地产估价中，如果估价目的不同，则()。
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A. 估价的依据有可能不同 B. 估价的方法有可能不同 C. 估价对象的范围有可能不同
29多选题29 / 48
分析市场趋势，通常包括三个步骤()
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A. 宏观环境预测 B. 行业预测 C. 企业的销售预测
30多选题30 / 48
下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是( )
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A. 细分市场通常能够吸引好几位竞争对手 D. 弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者
31多选题31 / 48
按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现( )的模式。
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A. 同质偏好 C. 集群偏好 D. 分散偏好
32多选题32 / 48
一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列( )
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A. 优越性 C. 可支付性 D. 独特性
33多选题33 / 48
房地产需要专业估价的理由有( )。
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A. 房地产具有独一无二性 C. 房地产的价值量较大
34多选题34 / 48
房地产开发投资较置业投资()。
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B. 风险较大 D. 回报丰厚
35多选题35 / 48
房地产置业投资较一般投资，具有( )。
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A. 相对较高的收益水平 C. 提高投资者的资信等级
36多选题36 / 48
投资的特性包括( )。
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A. 投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。 B. 投资具有时间性。 C. 投资的目的在于得到收益。 D. 投资具有风险性。
37多选题37 / 48
按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为( )。
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A. 居住物业 B. 商用物业 C. 工业物业 D. 特殊物业
38判断题38 / 48
某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘察、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )(2007年试题)
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B. 错误
39判断题39 / 48
本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。( )(2004年试题)(2007年试题又以单项选择题的形式对此有关事项进行了考查)
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A. 正确
40判断题40 / 48
房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。( )(2003年试题)
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B. 错误
41判断题41 / 48
房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负( )。
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B. 错误
42判断题42 / 48
风险是指某项活动导致损失的可能性( )。
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B. 错误
43判断题43 / 48
投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益( )。
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B. 错误
44判断题44 / 48
多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。
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A. 正确
45判断题45 / 48
房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。
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B. 错误
46判断题46 / 48
影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。
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B. 错误
47判断题47 / 48
投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。
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B. 错误
48判断题48 / 48
存量房地产交易市场属于房地产二级市场。
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B. 错误