2013年房地产估价师《经营与管理》综合试题

在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（    ）

土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％ （    ）

在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（    ）

用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（    ）

房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（    ）

财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（    ）

金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（    ）

在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（    ）

在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（    ）

房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（    ）

借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（    ）

按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（    ）

房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。（    ）

一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（    ）

下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（    ）。

下列物业中，属于特殊物业的是（    ）。

下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（    ）。

投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（    ）。

2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m²,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（    ）。

政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（    ）。

下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（    ）。

当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（    ）。

某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（    ）状态。

某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％ 的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（    ）万㎡。

下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（    ）。

某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（    ）。

房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（    ）。

下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（    ）。

某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰,则该贷款的实际年利率为（    ）。

某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2／28”，第一年和第二年的年利率为7.5﹪　，两年后的年利率调整为8.5﹪，则该家庭在第28个月的还款额为（    ）美元．

下列关于收益率的表述中，错误的是（    ）。

某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（    ）。

对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（    ）。

某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（    ）。

某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（    ）元／㎡．

对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（    ）。

某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元．经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值　期望值为（    ）万元．

房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（    ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用．

房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（    ）。

某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值　为（    ）万元．

当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（    ）。

下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（    ）。

下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（    ）。

新设项目法人资本金筹措渠道不包括（    ）。

下列关于商业物业的表述中，正确的有（    ）。

“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（    ）。

从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（    ）。

制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（    ）。

房地产开发项目市场定位的主要工作包括（    ）。

可贷资金利率理论认为（    ）。

下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（    ）。

下列关于资产负债率的表述中，正确的是（    ）。

房地产开发项目的主要不确定性因素有（    ）。

下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（    ）。

房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（    ）。

下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（    ）。

个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（    ）。

物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（    ）。

零售商业物业的商业辐射区域通常包括（    ）。