2013年房地产估价师《经营与管理》练习题7

以下投资类型，不属于间接投资的是（　　）。

投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去相应可能收益的风险是指（　　）。

国债的收益率为5％，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险系数为0.4，零售商业用房、写字楼市场相对于整个房地产投资市场的风险系数分别为1.5和1.2。根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时零售商业用房、写字楼市场所选用的折现率分别应为10％和（　　）。

某市2009年新开工的房屋建筑面积为130万m²，2008年未完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为20万m²，2008年竣工的房屋建筑面积为100万m²，则该市房屋的平均建设周期为（　　）年。

房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（    ）。

房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（  ）。

关于房地产投资特性的说法，错误的是（  ）。

商品房开发市场通常是典型的（  ）市场。

某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（  ）万㎡。

从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（  ）。

下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（    ）。

房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（    )

对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（  ）

为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（      )

某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（  ）。

商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（  ）存在差异性。

对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（  ）分析。

我国对外筹资成本通常是在（  ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）

某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（  ）。

某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（  ）

某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6% ，该商铺净租金收入的现值为（  ）万元.
　　

某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6% ，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2% ，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（  ）元。

张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（  ）万元。

投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（  ）。

如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（  ）

某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（    ）年

某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（  ）万元。

下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（    ）

在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于(    )

运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（  ）确定是甭进行投资。

对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（      ）

下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是(    )

下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（  ）

某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（  ）。

在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项
目将面临(        )

以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地(    ）的70％

为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是

市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（    ）

某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5% ，月平均租金损失率为2% , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（    ）万元。

下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（  ）。

下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（    ）

下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（    ）。

关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（    ）

在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（  ）。

下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（  ）。

对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（  ）。

甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（  ）。

下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（  )。

在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（      )。

在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（      ）。

下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（    ）。

下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（          )

银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（      )。

写字楼分类过程中要考虑的因素包括（      ）。