2013年房地产估价师考试制度与政策模拟试题二

对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（　）。

关于房地产抵押，下列说法不正确的是（　）。

某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m²，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m²，房地产市场交易价格为6000元/m²；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m²；则最合理的拆迁补偿价格应以（　）元/m²为基础进行修正。

房地产权利的种类中，属于自物权的是（　）。

房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（　）特性。

（　）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。

有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（　）万元。

某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m²，出租的年末收益为330元/m²。假设折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的2％，贷款年利率为5％，则该房地产期房价格为（　）元/m2。

对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（　）。

建筑物的实物因素中的采光和（　）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

（　）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（　）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

在评估期房价格时，（　）。

估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m²，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（　）。

某宗房地产成交价格为4000元/m²，首付40％之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8％，则该宗房地产的实际成交价格为（　）元/m²。

市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1％，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（　）。

已知年利率是5％，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（　）。

某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（　）年。

某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5％，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是（　）万元。

按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是（　）。

甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m²和2800元/m²，该类房地产的报酬率为6％，则两宗土地价格相比（　）。

某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的收益价格为（　）万元。

某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的价格为（　）万元。

已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿率为2.23％，管理负担补偿率为1.32％，缺乏流动性补偿率为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（　）。

开发经营期的起点是（　）。

评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价）为2000万元，折现率为10％，则开发完成后房价现值为（　）万元。

城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（　）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

路线价法特别适用于对（　）进行估价。

按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于（　）的建筑物。

在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。（　）

完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。（　）

估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人．也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（　）

争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。（　）

对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。（　）

如果对于估价业务是估价机构的专业知识和经验所限的，经征求估价需求者的书面同意，可以与其他合适的估价机构联合承接或合作完成该项业务。（　）

估价业务应当由估价机构统一接受委托统一收取费用；估价师也可以个人名义承揽估价业务。（　）

在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（　）

估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（　）

房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。（　）

对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（　）

叙述式报告和表格式报告表现形式的不同，因此对它们的基本要求也不相同。（　）

估价报告应用有效期不同于估价责任期：如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。（　）

房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。（　）

在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（　）

对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（　）

一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。（　）

估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（　）

估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（　）

当估价机构分立、合并、终止时，估价资料的保管人员应当会同有关人员和单位编制估价资料移交清册，将估价资料移交指定的单位，并按照有关规定办理估价档案交接手续。（　）