土地理论强化考题讲析2

承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。（    ）

建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。（    ）

在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。  （    ）

土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。

根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。

土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。

相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。

根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

土地交易的客体是（    ）。

已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土地价格为（    ）万元。

根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30％，年贷款利率为6．84％。如投资者自有资金的投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为（    ）。

某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2．0。选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1．5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为（    ）元／平方米。
 

容积率	1．0	1．5	2．0	2．5	3．0	3．5
修正系数	1．0	1．2	1．8	2．2	2．5	2．7

新古典主义城市地租理论的主要特征是将（    ）应用于传统地租理论中。

关于土地供给的叙述，错误的是（    ）。

在下列影响宗地价格的因素中，（    ）是个别因素。

在中心地理论中，所谓“中心地”指的是（    ）。

农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（    ），从而最大限度地增加利润。

根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（    ）的评估。

依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（    ）的商服活动。

根据工业区位理论，可以通过对（    ）等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。

土地价格按（    ）方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。

在下列因素中，（    ）是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。

土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终确定取决于（    ）。

《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：  “地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按（    ）估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。”

土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和（    ）条件在空间地域上有机结合的具体表现。

“杜能圈”的第三圈为（    ）。

某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元／平方米，成新率为80％。据调查同类房地产年净收益为每平方米180元，土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8％，则该房地产的价格为（    ）元／平方米。

在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度（    ）。

某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元／平方米、850元／平方米和900元／平方米，若赋予的权重分别为0．5、0．3和0．2，则该宗地的最终评估价格为(    )元／平方米。

在土地估价过程，  以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是（    ） 。

马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是（    ）产生的条件。

下列（    ）条件发生时，将导致相应用途的地价上升。

某一边临街的三角形宗地，高9米，所临街道路线价为1000元／平方米，根据临街地深度指数表，该宗地价格为（    ）元／平方米。
 

临街深度(米)	未满4	满4 未满8	满8 未满12	满12 未满16	满16 未满18
深度指数(％)	130	125	120	110	100

对工业用地价格影响最大的两个因素是（    ）。

对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的（    ）。

在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是（    ）。

应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是（    ）。

某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2％，该类地产的土地还原率为6％，则该宗地产无限年期的收益价格为（    ）万元。

下列土地估价中的技术处理不正确的是（    ）。

受理估价委托时应明确估价基本事项，其中不包括（    ）。

某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7％，则开发完成后的不动产价值为（    ）万元。

某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的（    ）对比较案例估价期日进行修正。

采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对（    ）的修正。

下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是（    ）。

某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值最高为（    ）万元。

依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地 （    ）的商服活动。

某公司以年租金540元／平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70％。据调查，同类建筑物的重置价格为2000元／平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元／平方米，土地还原率为8％，建筑物还原率为10％，不动产综合还原率为9％。则该不动产的价格为（    ）元／平方米。

某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2．5，建筑密度不高于30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是（    ）。

关于土地估价，下列表述中不正确的是（    ）。

在路线价评估中，（    ）不符合选取标准宗地的标准。

以下（    ）方法不适宜地租量的求取。

（    ）是决定城市土地利用价值的重要因素。

2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、  “地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，  （    ）才能够评估出估价对象客观潜在的价格。

某交易不动产的土地使用面积为200平方米，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75％，则该交易实例的单位建筑面积价格为（    ）元。

某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6％，则该宗地50年使用权价格为（    ）万元。

采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是（    ）。

某比较实例成交地价为1000元／平方米，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7％，则年期修正后的地价为（    ）元／平方米。

在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、（    ）和实际已开发程度确定。

关于地租与地价的关系，（    ）表述是正确的。

根据阿兰索的买价曲线，可以认为（    ）是正确的。
  

采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据（    ）考虑是否进行个别因素修正。

土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在（    ）中价格及相关参数求取中可以应用。

土地估价的供需原则应以（    ）等原则为基础。

评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于（    ）。

基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面（    ）符合基准地价的条件设定技术要求。

当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是（    ）。

下列选项中，（    ）是影响地价的经济因素。

土地价格形成的基础有（    ）。

下列关于绝对地租的说法正确的有（    ）。

资本主义的基本地租形式是（    ）。

新古典主义关于地租、地价的论述特点有（    ）等。

根据工业区位理论，下列描述正确的是（    ）。

关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有（    ）。

在正常市场条件下，上图中，能够反映土地的供给变化趋势曲线是（    ）  。

如果计算土地需求价格弹性，下列指标中直接相关的是（    ）。

上述曲线中，反映土地供给弹性最小的曲线是（    ）。

从上图中可以看出，曲线NN、LL的弹性关系为（    ）。

从图示可以判断得出，当需求扩大时，致使（    ）。

该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是：（    ）。

如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有：（    ）。

在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率（    ）。

在评估时，关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响，下列说法中正确的是（    ）。

如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是（    ）元／平方米。

如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0．5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为（    ）层。

在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据（    ）确定。

该办公楼年总收益是（    ）万元。

该办公楼在估价时点时的市场价格为（    ）万元。

该宗土地在估价时点的单价为（    ）元／平方米。