2012年土地估价实务基础考前练习（六）

道路功能与宽度属于城镇土地定级的（　　）因素。

某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（　　）。

对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重（　　），以初步划定城镇等别。

某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（　　）中心功能扣除法。

甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是（　　）(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1．0%)。

在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3．0%～4．0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是（　　）。

不考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从三方面进行的，其中不包括（　　）。

计算土地经济系数不包括（　　）。

定级因素凶子指标的量化方法为采用最大最小值或均值度法的是（　　）因素。

评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是（　　）。

在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的路线往往以（　　）为主。

政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据是（　　）。

土地等和级的调整和最终定案宜用（　　）。

现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下。临街建有一栋7层综合楼，其中地上2层出租给某百货公司做超市，3、4层为甲自用办公用房，综合楼后有3栋单层生产车问为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是（　　）。

土地分等反映的是不同区域层次内（　　）的差异。

由于政府是最大的地产主，（　　）为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。

下列属于影响地价的因素的是（　　）。

下列城镇土地定级因素分值计算原则表述中，错误的是（　　）。

下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重的说法，错误的是（　　）。

下列关于路线价估价法的说法，错误的是（　　）。

在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作为分衰减属于（　　）形式。

在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是（　　）。

下列关于名义利率与实际利率关系的说法错误的是（　　）。

通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为（　　）。

连续年金是按照（　　）来划分的。

营销分析对目标市场的（　　），是以项目所需的某种类型不动产市场的组合以及对细分后各子市场需求空间的比较为基础。

全国社会经济统计指标中的动态指标，不包括（　　）。

在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（　　）。
　　

建筑设计的主要内容不包括（　　）设计。

土地估价方法中的基本估价法有（　　）。

下列条件中，（　　）为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求。

下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定的方法的有（　　）。

城镇土地分等中的区域经济发展水平因素包括（　　）。

影响土地价格因素中的行政因素有（　　）。

城镇集聚规模资料的收集与调查的资料包括（　　）。

土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有（　　）。

计算农用地利用等指数的方法有（　　）。

企业经营活动中利用土地的效益资料用于基准地价评估的有（　　）土地利用效益资料。

用因素法计算定级指数的方法有（　　）。

遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（　　）为前提估价。

下列应作为土地估价委托合同约定条款的有（　　）。

土地分等定级是在特定目的下对土地的（　　）属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有（　　）。

影响不动产价格的行政因素包括（　　）。

影响不动产价格的社会因素主要有（　　）。

定性分析的主要方法有（　　）。

定量研究的缺点有（　　）。

用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（　　）。

在我国，政府可通过（　　）等措施，促使不动产价格提高。

A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估。市场比较法的评估结果为1320元/㎡，收益还原法的评估结果为970元/㎡，可以确定最终评估结果的方法有（　　）。

B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集作为评估依据的资料和标准包括（　　）。

B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。以下运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格的步骤，排序正确的是（）
①计算利息；②确定土地开发费；③计算土地增值收益；④计算土地开发利润；⑤计算有限年期土地使用权价格；⑥计算土地取得费。

根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股价有限公司使用；对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。以下从产权关系和经济关系上说明A宗地的处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊，正确的有（　　）。

股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地规划为商业用途，平均容积率为1．5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。如对该宗地重新进行评估，可选用的评估方法，包括（　　）。

根据上述资料测算的该土地于2009年11月1日的单位面积地价为（　　）元/㎡。

求取土地收益及确定（　　）是收益还原法的关键。

收益还原法估价时，考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（　　）费用。

建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，其注重的是建筑物（　　）。

计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为（　　）折旧。

某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4500㎡，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15600㎡，其中地下两层，地下2层1000㎡为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积为4000m2，5～16层为住宅，面积为9600㎡，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/㎡，销售税费为售价的9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/㎡，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为2500元/㎡，住宅为2000元/㎡，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7．5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8．5%。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。

某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易宴例(宗地A、B、C、D)。整理后见下表。
　　
此外，估价师还获取了以下资料和信息：
(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点。
(2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。
(3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2%。
(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1%。
(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2%。
(6)假定产业集聚度分为低、较低、～般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%。
(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。
(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，可忽略。
(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。
(10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5%。
(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。
(12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；征地开垦费，按l0元/㎡计收。
(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/㎡；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为l5%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6．57%，土地还原利率为6%。
请根据上述资料和素材完成如下任务：
(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。
　　（2）根据上述资料以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0．5)