2012年土地估价实务基础考前练习（五）

区域因素不指土地所在地区的（　　）条件。

关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是（　　）。

与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的（　　）。

支路以下道路的影响距离，一般按市内道路的疏密状况，确定在（　　）km之间。

指数与道路作用或车流量大小（　　）。

在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为（　　）体系。

能够通过查阅地籍图获取的信息是（　　）。

在农用地分等定级单元划分方法中，（　　）适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。

根据农用地（　　），初步划分土地经济系数等值区。

土地利用总体规划的本质特征是（　　）。

住宅用地影响因素不包括（　　）。

专项规划在土地利用规划体系中具有（　　）。

城镇土地分等结果要符合城镇本身的（　　），充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。

土地定级必须充分考虑（　　）对土地的影响，因地制宜地确定土地定级项目和标准，提高土地质量评定的针对性。

在确定土地等级的初步方案时，以（　　）为主。

根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括（　　）。

现有一临街宗地A，深度为25ft，宽度为10ft，路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”原则，计算得其价格为（　　）元。

在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为43万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3．6亩/人和1．2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2．3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（　　）。

房地产估价原则中，不包括（　　）原则。

估价的基本事项不包括（　　）。

在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（　　）四者的内在联系。

不动产估价最初的目的就是为（　　）服务，以保证税赋的公平性。

土地出让转让过程中的地价评估，不包括（　　）评估。

下列情形中不需要对不动产资产进行估价的是（　　）。

为了调解纠纷，确定估价对象的合理价值而进行的评估称为（　　）。

下列关于基准地价评估技术途径的表述，最准确的是（　　）。

对不动产市场研究而言是不可缺少的基础知识是（　　）。

由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为（　　）误差。

根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为（　　）。

影响土地价格的区域因素有（　　）。

以下关于土地估价假设条件的说法中，属于假设条件应说明的范围包括（　　）。

城镇土地分等中的区域土地供应潜力因素包括（　　）。

城镇土地分等的城镇用地投入产出水平因素包括（　　）。

中心地体系的基本模型所体现的是（　　）原则。

基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（　　）条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。

对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如（　　）等因素对应因子分值计算。

在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（　　）。

综合计算土地利用系数的步骤有（　　）。

所收集的资料（　　）直接影响基准地价评估结果。

评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（　　）等要求。

标定地价的主要作用有（　　）。

标定地价是划拨土地使用权（　　）时补交土地使用权出让金的标准。

影响价格的建筑物的自身因素有（　　）。

基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有（　　）。

不动产的需求主体是人，（　　）等对不动产价格有着很大的影响。

根据《农用地估价规程》的规定，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（　　）。

下列有可能影响不动产价格升降的有（　　）。

德尔菲法一般用于（　　）的预测。

某城市拟开展路线价评估工作，作为土地估价师，你认为以下意见中（　　）是合理的。

以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为（　　）元/㎡。

市场比较法中交易案例修正的主要因素有（　　）。

宗地A于2009年9月1日的市场年租金为（　　）元/㎡。

宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为（　　）万元。

应用市场比较法估价时，应具备的条件有（　　）。

如果没有其他损失和市场波动的考虑，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益为（　　）万元。

假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为（　　）元。

在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（　　）万元。

在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值为250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为（　　）万元。

如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为（　　）万元。

甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800㎡，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950㎡的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
该评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/㎡(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/㎡(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m²，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0．2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：
(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/h㎡。
(2)与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/㎡。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/㎡。
(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/㎡，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为l0%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高l00元/㎡，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/㎡。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：
　　
请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。