1单选题1 / 65
非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个（ ）称呼。
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A. 概括性
建筑类房地产估价师房地产估价理论与方法
2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第一套)
65 题含答案房地产估价理论与方法
2单选题2 / 65
下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（ ）。
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C. 餐饮的房地产
3单选题3 / 65
房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（ ）为前提来进行工作。
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D. 估价对象的合法权益
4单选题4 / 65
现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。
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D. 土地使用管制
5单选题5 / 65
在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。
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B. 划拔土地使用权
6单选题6 / 65
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。
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D. 1272
7单选题7 / 65
某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。
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C. 4445
8单选题8 / 65
不是影响房地产价格的区位因素是（ ）。
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C. 人文
9单选题9 / 65
同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。
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D. 富有弹性、单一弹性、完全无弹性
10单选题10 / 65
现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。
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A. 存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
11单选题11 / 65
市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（ ）。
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C. 0.95
12单选题12 / 65
征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括（ ）。
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C. 安置补助费
13单选题13 / 65
建筑物的（ ）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。
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A. 体量
14单选题14 / 65
某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为（ ）元/m2。
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A. 3401.36
15单选题15 / 65
报酬率为（ ）与所投入的资本的比率。
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C. 投资回报
16单选题16 / 65
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。
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D. 2632
17单选题17 / 65
下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。
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D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
18单选题18 / 65
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
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A. 37
19单选题19 / 65
因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。
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C. 功能折旧
20单选题20 / 65
通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
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D. 开发完成后的房地产价值
21单选题21 / 65
下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（ ）。
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C. 具有投资开发或再开发潜力的房地产
22单选题22 / 65
长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
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C. 时间序列分析
23单选题23 / 65
开发经营期的起点是假设的（ ）。
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B. 取得估价对象的日期
24单选题24 / 65
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元(收益可视为无限年)。
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C. 50
25单选题25 / 65
某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。
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C. 2100
26单选题26 / 65
临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。
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C. 房地产状况调整
27单选题27 / 65
从事房地产估价，首先要有房地产（ ）。
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A. 估价业务
28单选题28 / 65
某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
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B. 224.67
29单选题29 / 65
资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。
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B. 估价对象房地产变为现金的速度
30单选题30 / 65
在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为（ ）。
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A. 18%
31单选题31 / 65
下列关于路线价法中，不正确的是（ ）。
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D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
32单选题32 / 65
某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（ ）万元。
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A. 824
33单选题33 / 65
某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。
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C. 3.8%
34单选题34 / 65
影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。
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D. 治安环境
35单选题35 / 65
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。
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A. 社会因素
36多选题36 / 65
不同的估价目的将影响估价结果，是因为（ ）。
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A. 估价目的不同，估价对象的范围可能不同 D. 估价时点的不同，评估的价值类型可能不同 E. 估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同
37多选题37 / 65
建筑物区分所有权包括（ ）等。
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B. 专有部分所有权 C. 共同关系成员权 D. 共用部分持份权
38多选题38 / 65
房地产的最高最佳使用状态应该包括（ ）。
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B. 最佳规模 C. 最佳用途 D. 最佳集约度
39多选题39 / 65
在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。
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B. 在写字楼旁新建大型游乐场 D. 在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E. 常常遭受洪水威胁
40多选题40 / 65
估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。
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A. 实地查勘记录 C. 估价项目来源和接洽情况 D. 估价中的不同意见 E. 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
41多选题41 / 65
以下说法满足最高最佳使用的条件有（ ）。
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A. 法律上许可 B. 技术上可能 C. 价值最大化
42多选题42 / 65
房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
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B. 基础设施建设费 C. 公共配套设施建设费 D. 勘察设计和前期工程费
43多选题43 / 65
运用路线价法估价的步骤包括（ ）等。
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A. 调查评估路线价 B. 计算临街土地的价值 D. 划分路线价区段
44多选题44 / 65
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。
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C. 建筑设计的缺陷 D. 人们消费观念的改变
45多选题45 / 65
下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。
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A. 估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 C. 建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D. 建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额 E. 建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
46多选题46 / 65
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ）。
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C. 正确判断了房地产的最佳开发方式 E. 正确预测了未来开发完成后的房地产价值
47多选题47 / 65
在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。
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D. 地块相连 E. 可及性相当
48多选题48 / 65
房地产估价所评估的是房地产的（ ）。
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C. 市场价值 E. 交换价值
49多选题49 / 65
直接资本化法的优点不包括（ ）。
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B. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D. 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
50多选题50 / 65
房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。
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A. 估价对象的房地产类型 B. 估价方法适用的对象和条件 E. 所收集到的资料的数量和质量
51判断题51 / 65
估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。（ ）
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A. 正确
52判断题52 / 65
房地产价格通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）
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B. 错误
53判断题53 / 65
现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。（ ）
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B. 错误
54判断题54 / 65
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ ）
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A. 正确
55判断题55 / 65
在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（ ）
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B. 错误
56判断题56 / 65
在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（ ）
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B. 错误
57判断题57 / 65
在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。（ ）
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B. 错误
58判断题58 / 65
建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。（ ）
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A. 正确
59判断题59 / 65
对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。（ ）
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A. 正确
60判断题60 / 65
实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（ ）
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A. 正确
61判断题61 / 65
潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。（ ）
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A. 正确
62判断题62 / 65
交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ）
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B. 错误
63判断题63 / 65
在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。（ ）
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B. 错误
64判断题64 / 65
人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（ ）
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A. 正确
65判断题65 / 65
房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。（ ）
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B. 错误