2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第二套)

从卖房的角度看，成本法的理论依据是（　　）。

某地块为一带有陈旧建筑物200m²的空地，地价为2500元/m²，面积为400m²。拆除建筑物费用为150元/m²，残值50元/m²。则该地块总价为（　　）万元。

在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为（　　）万元。

用成本法估价房地产时，房屋现值=（　　）。

在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是（　　）。

某块土地总面积为200m²，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为（　　）m²。

已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（　　）万元。

用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（　　）净收益作为估价依据。

当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应（　　）直线法计算出的成新率。

在估价报告中应包含一份由（　　）的估价师签名、盖章的声明。

某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（　　）万元。

某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（　　）万元。

房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（　　）状况为参照系进行的。

某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（　　）。

某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m²，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为（　　）元/m²。

成本法的本质是以房地产的（　　）为导向来求取房地产的价值。

下列不属于取得房地产开发用地的途径是（　　）。

成本法最基本的公式是（　　）。

下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是（　　）。

某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（　　）。

某宗面积为5000m²的房地产开发用地，市场价格为800元/m²，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（　　）万元。

重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是（　　）的体现。

收益法是以（　　）为基础的。

某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（　　）。

实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（　　）。

在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（　　）。

某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m²，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（　　）。

当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（　　）预测房地产的未来价格。

居住用途房地产的位置优劣，主要是看（　　）和安宁程度。

某宗房地产的土地总面积为1000m²，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/m²；地上建筑物总建筑面积2000m²，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m²建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m²建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单价为（　　）2元/m²。

假设开发法是以（　　）为理论依据的。

某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（　　）。

某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于（　　）。

房地产估价委托合同的内容可以不包括（　　）。

两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为（　　）。

以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（　　）。

甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m²，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m²，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（　　）。

房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（　　）。

商品住宅价格中的利润是以（　　）为基数核定。

收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（　　）。

不属于房地产价格外部影响因素的是（　　）。

关于房地产价格中的房价与地价的关系是（　　）。

在房地产估价中，下列原则对应正确的是（　　）。

不属于市场法估价的步骤是（　　）。

路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（　　）的健全与否。

影响房地产价格的社会因素，主要有（　　）。

预期原理是（　　）等估价方法的理论依据。

应用路线价法需要进行（　　）等修正。

以下属于估价报告内在质量的有（　　）。

狭义的建筑物主要指构筑物。（　　）

临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况调整。（　　）

房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。（　　）

成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（　　）

房地产价格受供求因素影响，与供给成正比。（　　）

城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。（　　）

评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。（　　）

谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。（　　）

估价时点除了说明评估估价对应的时间，还说明评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。（　　）

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（　　）

运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。（　　）

在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（　　）

收益递减规律对于一宗土地来说，表现在当对该宗土地的使用强度超过一定的限度后，土地收益开始下降。（　　）

从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（　　）

对于建筑物的可修复部分，可直接将估算修复所需费用作为折旧额。（　　）