2008年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷

下列物业中，属于特殊物业的是（ 　）。

下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（ 　）。

投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（ 　）。

2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m²,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（ 　）。

政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ 　）。

下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ 　）。

当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（ 　）。

某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ 　）状态。

某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％ 的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ 　）万㎡。

下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ 　）。

某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ 　）。

房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（ 　）。

下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ 　）。

某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰,则该贷款的实际年利率为（ 　）。

某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2／28”，第一年和第二年的年利率为7.5﹪　，两年后的年利率调整为8.5﹪，则该家庭在第28个月的还款额为（ 　）美元．

下列关于收益率的表述中，错误的是（ 　）。

某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（ 　）。

对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（ 　）。

某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ 　）。

某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ 　）元／㎡．

对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ 　）。

某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元．经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值　期望值为（ 　）万元．

房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ 　）范围内的各种管线、道路工程的建设费用．

房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（ 　）。

某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值　为（ 　）万元．

当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ 　）。

下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ 　）。

下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ 　）。

新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ 　）。

进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ 　）。

下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ 　）。

写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（ 　）。

不应计入收益性物业经营费用的是（ 　）。

下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ 　）。

下列关于商业物业的表述中，正确的有（ 　）。

“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ 　）。

从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ 　）。

制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ 　）。

房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ 　）。

可贷资金利率理论认为（ 　）。

下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ 　）。

下列关于资产负债率的表述中，正确的是（ 　）。

房地产开发项目的主要不确定性因素有（ 　）。

下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ 　）。

房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ 　）。

下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ 　）。

个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ 　）。

物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ 　）。

零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ 　）。

房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（ 　）

某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ 　）

吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。（ 　）

在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ 　）

政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ 　）

进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ 　）

某贷款年利率为5％，按季度计息，则该贷款的实际利率为5．87％。（ 　）

一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ 　）

流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（ 　）

与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ 　）

房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（ 　）

房地产开发项目地域分析与选择主要考虑本地区的政治、法律、经济、文化、教育、自然条件等因素。（ 　）

目前我国房地产开发企业在资本市场上进行权益融资的比例呈现出不断提高的趋势。（ 　）

我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（ 　）

目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取目干制收费模式。（ 　）

某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管矧为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元，2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资的10%，折现率为0%.假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。　

某房地产开发项目的占地面积为6000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5000㎡，可用于经营的部分为4500㎡，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元／间·天。前3年的入住率均为70％，从第4年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。
住宅部分总建筑面积为3 000㎡，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8 000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8％。第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总段资的35％，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）该项目全投资目标收益率为8％，自有资金目标收益率为20％。
（1）完成下列现金流量表；

（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
（3）求方案自有资金的财务净现值。