2013年房地产估价师《理论与方法》模拟试题三

在市场法中，土地使用权年限调整属于（　　）调整。

有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（　　）。

有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（　　）。

某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（　　）。

路线价法估价的第二个步骤为（　　）。

某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（　　）。

报酬率＝（　　）＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。

房地产价格是由房地产的（　　）这两种相反的力量共同作用的结果。

在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（　　）是龙头。

某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（　　）元/平方米

在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（　　）

购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（　　）%

与报酬率性质不同的名词有（　　）

基本完好房的成新率为（　　）

某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（　　）

某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（　　）万元

预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（　　）万元

收益递增递减原理可以帮助我们确定（　　）。

采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（　　）

钢筋混凝土结构房屋的残值率是（　　）

收益法适用的条件是房地产的（　　）

投资利润率的计算公式是（　　）

在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（　　）

受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（　　）

一般来说，开发经营期的起点（　　）

路线价法主要适用于（　　）

在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（　　）

在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）

某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（　　）元/m2。

为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。

有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。

已知某临街深度30．48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45．72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。

某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。

一宗2000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。

现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。

判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。

合法原则要求房地产估价应以（　　）为前提进行。

收益递增递减原理可以帮助我们确定（　　）。

（　　）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。

某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（　　）元/平方米．

某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（　　）万元．

某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。

某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（　　）万元．

用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（　　）净收益作为估价依据．

估价上折旧注重的是（　　）．

成本法中的“开发利润”是指（）。

区位状况比较修正的内容包括（）修正。

路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。

在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。

在实际中计算地租量的方法有（）。

在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。

房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

在商品房交易中，常见的最低价格有（）。

下面（）是计入商品住宅价格的费用。

在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）

若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）

房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（）

评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）

如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）

市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0．951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（）

在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）

在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）

在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）

估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）

人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）

“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（）

如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（）

选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（）

某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）