2011年房地产估价师《理论与方法》模拟试题

房地产权益因素不包括（ 　）。

“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ 　）等设施或条件以及场地平整。

不属于房地产自身因素的是（ 　）。

下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（ 　）。

下列关于征收与征用区别的说法中，正确的是（ 　）。

不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ 　）。

（ 　）是防范风险的最后一道防线。

关于估价假设，要防止出现以下3种情况不包括（　 ）。

基准地价是城市中均质区域内的土地（ 　）。

标准深度是指标准宗地的（ 　）

某宗房地产2006年6月成交价格为3500元/m2，以2006年1月为基期的该地区该类房地产2006年6月至2007年6月的价格指数分别为103、102、104、99、97、101、92、99、100、100、104、105、116，则该宗房地产于2007年6月的价格接近（　）元/m2。

某宗地面积为5000 ㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价（ 　）万元。

经济适用住房的利润应控制在（　）以下。

报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在（ 　）。

某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ 　）万元。

某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡；经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡；装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡；若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为（ 　）。

在评估投资价值时，折现率是（ 　）

下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（    　）。

某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ 　） 元／㎡。

引起真正的房地产自然增值的原因是（ 　）。

房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ 　）状况为参照系进行的。

为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ 　）㎡。

以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价?（ 　）。

下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ 　）。