2008年土地估价师土地估价理论与方法考试真题

采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。（    ）

土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。（    ）

采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。（    ）

采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。（    ）

土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。（    ）

在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。（    ）

某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。（    ）

相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。（    ）

在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。（    ）

工业区位理论的核心就是对运输、劳力及（    ）相互作用的分析和计算。

某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（    ）元/平方米。

某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有（    ）。

《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的（    ）。

关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是（    ）。

生地价格、熟地价格、毛地价格是按（    ）进行分类的。

基准地价系数修正法是（    ）在估价实践中的具体运用。

土地还原利率为7.0%，房屋还原利率为9.6%，则房地产综合还原利率可能为（    ）。

我国土地价格是（    ）和收益的购买价格。

新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于：将空间作为地租的一个核心问题进行了考虑，首次引入（    ）概念，解决了城市地租计算的理论方法。

按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要（    ）。

影响土地区位的行政因素有（    ）。

某宗容积率为r(r>1)的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为%，地面地价为%，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是（    ）。(选项缺失，正确答案为D.)

在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下（    ）方式确定。

在建立路线价及其修正体系的基本程序中，首先是要（    ）。

关于成本逼近法中求取有限年期土地使用权价格时，下列选项中描述错误的是（    ）。

下列选项中说法错误的是（    ）

最有效使用应当以预测原则和（    ）原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是（    ）。

关于绝对地租描述，下列选项中不正确的是（    ）。

下列选项中（    ）不属于路线价估价法中深度修正的方法。

根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是（    ）。

城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是（    ）。

某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为（    ）年。

某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为（    ）。

建筑地段地租的一个显著特点是（    ）占有显著的优势。

决定土地价格高低的主要因素是（    ）的存在。

下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是（    ）。

公式“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用（    ）代表。

下列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是（    ）。

下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是（    ）。

基准地价是城镇土地市场的（    ）和公示性价格，通过定期公布，向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。

某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为（    ）元/平方米。

某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123。某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为（    ）元/平方米。

甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容积率分别为8、5、4.5，若其他条件相同，则购买者会优先选择（    ）。

下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表。比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元/平方米，待估宗地容积率为3.5，其地面地价为（    ）元/平方米。
 

容积率	1.8	2	2.5	3	3.5
修正系数	1.00	0. 97	0. 92	0. 88	0. 85

现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元/平方米，商住混合用途价格为1000元/平方米，则该宗土地的评估价值应为（    ）元/平方米。

某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为（    ）。

2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为380元/平方米。2008年该写字楼的房地纯收益为（    ）元/平方米。

某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为（    ）元/平方米。

某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6%，该宗地70年土地使用权价格是（    ）万元。

2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（    ）万元。

某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为（    ）元/平方米。

某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为（    ）元/平方米。
 

开发程度	通路	通上水	通下水	通电	通讯	平整土地
开发费用（元／平方米）	50'	10	5	30	6	15

某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（    ）元/平方米。

关于重置价格与重建价格的区别，下列选项中说法错误的有（    ）

适用于对大批量宗地进行估价的方法有(. )

根据剩余法的基本原理，下列计算公式正确的有（    ）。

基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的（    ）。

下列选项中关于土地价格描述，正确的有（    ）o

关于各种估价方法的适用范围，下列选项中说法iE确的有（    ）。

下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有( ‘)。

根据房屋的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同，房屋的结构分为（    ）。

我国现阶段地租的具体表现形式包括（    ）

根据马尔萨斯的观点，地租是总产品中的剩余部分，产生该剩余的原因有（    ）。

下图是土地报酬曲线示意图，下列选项中正确的有（    ）。
  

估价人员根据国有土地使用证记载的事项，能够了解到宗地的（    ）等信息。

在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于区域因素的有（    ）。

建筑物折旧的类型包括（    ）。

在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有（    ）。

下列选项中，关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有（    ）。

根据《土地利用现状分类》( GB/T 21010--2007)，评估时可设定其土地用途为（    ）。

若你为该宾馆改制的土地估价师，优先选择的两个估价方法为（    ）。

对该宾馆进行土地评估时，关于土地开发程度的描述，下列选项中正确的有（    ）。

该宾馆改制时，关于土地资产处置方式的描述，下列选项中正确的有（    ）。

对待估宗地进行评估时，估价人员需要进一步掌握基准地价的修正因素百（    ）。

该城市的土地定级类型有（    ）。

2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了（    ）。

住宅用地基准地价的期日修正系数应该是（    ）。

若待估宗地商业容积率修正系数为1.12，区域和个别因素修正系数为5.06%，年期修正系数为0.9942;住宅容积率修正系数为1.08，区域和个别因蒹修正系数为6. 01%，年期修正系数为0.9981，开发程度均不需作修正，则该杀地总地价为（    ）万元。

采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收人为（    ）万元。

采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年运营费用为（    ）万元。

采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为（    ）万元。

估价人员掌握了宾馆同类建筑物的房屋重置价、耐用年限、残值率等相关数据，评估该宾馆用地价格时，可以选用的评估方法有（    ）。

从掌握的评估资料看，该宾馆年经营利润与同档次住宿餐饮业比（    ）万元。