2008年房地产估价师模拟试题-估价理论与方法（一）

购买年不是预期可获得收益的年限。（    ）

同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。（    ）

假设开发法可用于拆迁补偿估价。（    ）

现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。（    ）

遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。（    ）

用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。（    ）

长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。（    ）

某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。（    ）

购买年是预期估价对象可获得收益的年限。（    ）

估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。（    ）

房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。（    ）

某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。（    ）

高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。（    ）

用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（    ）成本作为评估依据。

在路线价法中，（    ）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。

选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（    ）。

对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（    ）。

房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（    ）。

房地产开发成本的增加（    ）房地产的价格。

某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为（    ）％。

假设开发法中预期开发后的楼价不可用（    ）求取。

（    ）限制了估价报告书的用途。

新建建筑物价格：（    ）＋建造建筑物费用＋正常利税。

完好房的成新度一般为（    ）。

某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为（    ）万元。

某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为（    ）％。

房地产的供给增加，需求不变，其价格会（    ）。

某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为（    ）。

按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（    ）。

某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（    ）万元。

估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（    ）。

某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为（    ）元。

采用（    ）求取的年折旧额每年递减。

某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（    ）米。

土地价格=[房地净收率-（    ）]÷土地还原利率。

楼面地价=土地单价÷（    ）。

房地产价格实质上是房地产（    ）的价格。

某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（    ）万元。

理论上“八项因素”构成的房租通常称为（    ）。

某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（    ）万元。

购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为（    ）％

房地产交易中的特殊交易情形包括（    ）

求取建筑物重新建造成本的方法有（    ）。

各类房屋的残值率一般为：（    ）。

某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（    ）。

某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（    ）。

以下说法是错误的：（    ）。

房屋估价时，确定其面积的依据有：（    ）。

运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有：（    ）。

地价区段是根据（    ）的原则来划分的。

估价报告书的内在质量包括（    ）。

受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：（    ）。

估价上真实、客观、合理的价格是指：（    ）。

下列说法正确的有：（    ）。

下列说法正确的是：（    ）。