2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟练习题2

房地产估价的重要性在于（    ）。

下列一定可以增加房地产的价格的因素有（    ）。

房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（    ）。

估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是（    ）。
①拟定估价作业方案；②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点)；③搜集估价所需资料；④获取估价业务；⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告并审核；⑨估价资料归档；⑩交付估价报告

甲土地的楼面地价为2000元／m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元／m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则（    ）的总价多。

房地产价格政策是指政府对于房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。（    ）

一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即（    ）。

当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产本身的需求也会发生变化。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的（    ）。

（    ）年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除10％--30％后的余值或房产的租金收入。

最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（    ）。

下列关于农地征收费用表述不正确的是（    ）。

为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元／m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（    ）元／m2。

某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60％，第2年投入40％，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3％，年利息率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，己使用8年，假设残置率均为零，计算该建筑物的折旧总额应为（    ）万元。

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（    ）。

从卖房的角度看，成本法的理论依据是（    ）。

在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。（    ）

净收益每年不变公式的作用有（    ）。

在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（    ）。

房地产的交易类型有（    ）。

运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握（    ）。

在市场经济中，（    ）是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。

房地产的收益可以分为有形收益和无形收益，由于无形收益难以货币化，因而在计算净收益时，不必考虑。（    ）

应用现金流量法进行测算时，要注意做到（    ）。

在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的，因此估价时点应为未来。（    ）

房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。（    ）

毛租金乘数法的优点有（    ）。

移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有（    ）和( )之分。

下列可以作为假设开发法适用的对象的有（    ）。

报酬资本化公式V=A/Y[1-1/（1+Y）n]的假设前提有（    ）。

为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循（    ）。

下面有关城市规划的对土地价格影响的表述，正确的是（    ）。

在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括（    ）。

在实际估价中，我们采用的是实际成本。（    ）

某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（    ）年。

在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。（    ）

房地产之所以有价格，前提条件是（    ）。

某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年存款的年利率2.25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于（    ）。

以某个固定时期作为基期的价格指数，我们常称为（    ）。

房地产估价人员应遵守的职业道德包括（    ）。

在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格 5000元／m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元／m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元／m2，建筑面积l10m2，成交时支付20万元，一年后付清32．36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例单价的高低排序为（    ）。

在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（    ）作为标准深度。

房地产估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。其作用主要 。

收益法的本质是以房地产的（    ）为导向求取估价对象的价值。

与报酬率性质不同的名词有（    ）

（    ）年12月1日，中国首次以拍卖方式出让的一块土地的底价为200万元，最后成交价为525万元。

对于估价对象为已经消失了的房地产，由于实地查勘的意义不大，所以不需要对估价对象原址进行调查了解。（    ）

某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。该房地产的价格为（    ）万元。

某宗房地产2003年5月1日的价格为2500元／m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2003年3月1日至lO月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2，117.8(均以上个月为100)。则将该宗房地产调整到2003年10月1日的价格为3026．7元／m2。（    ）

某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元／m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8％。那么该宗工业用地的价格为（    ）元／m2。