2008年房地产估价师模拟试卷-开发经营与管理1

影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积。（    ）

土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。（    ）

以当前潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵守的根本原则。（    ）

财务净现值是指房地产开发项目按目标收益率各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。（    ）

房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。（    ）

城市规划应服从房地产开发的需要。（    ）

对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。（    ）

物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。（    ）

房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。（）

一般情况下，建筑物荷载的传力方向为梁一板一柱一基础。（    ）

建筑物内无楼梯时，室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。（    ）

建筑装饰材料按（    ）分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。

在我国商品房取得《预售许可证》时，开发项目处于（    ）阶段。

物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以（    ）手段管理物业。

物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资（    ）。

下列哪项是物业管理中经营计划的核心。

经营性房地产项目的成本收益率等于（    ）乘以100％。

已知名义利率为6％，实际利率为6.14％，那么年计息周期数为：

成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的（    ）来确定总承包价格的合同。

招标人采用邀请招标方式时，应当向 （    ） 个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者组织发出投标邀请书。

哪项市场调查内容不属于不可控制因素的调查。

动态投资回收期是指项目以（    ）所需的时间。

开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商（    ）。

速动比率是 （    ）和()的比值

假设整个投资市场的平均收益率为20％，写字楼投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.3；整个房地产市场的平均收益率为25％，写字楼投资市场相对于整个房地产市场的风险相关系数是0.8。国家债券的收益率为10％，那么写字楼投资市场的预期收益率是：（    ）

从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（    ）的市场和需求。

通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补（    ）与实际情况不符的缺点。

建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其（    ），进而降低总承包价，以降低开发商的风险。

一个理想的折现率至少等于（    ）再加上该项目的风险报酬率。

施工图中轴线的编号规则为（    ）。

在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是（    ）。

下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。

某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是（    ）。

在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV（    ）。

目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金的要求是：不低于项目总投资的（    ）.

下列哪些属于房地产投资的系统风险：（    ）

房地产市场的功能包括哪几个方面。

地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如（    ）等。

房地产开发贷款的风险主要有：

下列哪些与计算税前现金流有关的是：

某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着（    ）风险。

房地产资产的物业类型主要包括：（    ）

对收益性物业来说空置率提高将会导致（    ）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。

房地产开发贷款包括：

开发商预售部分楼宇，是（    ）的有效办法。

下列哪些行为属于房地产直接投资。

反映和描述房地产市场状况的指标有：供给指标、需求指标和市场交易指标。下列哪些属于供给指标。