2004年《房地产开发经营与管理》模拟试题(2)

某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则（    ）个月可收回投资.

某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（    ）

下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（    ）

一般来说，认知定价法所确定的价格（    ）价值定价法所确定的价格。

某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为（    ）万台。

下列说法不正确的是（    ）

某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（    ）

某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（    ）

从房地产投资的角度说,风险是指（    ）

风险最大的是商业物业风险,是因为（    ）

房地产开发活动可从（    ）两个方面进行考察。

对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（    ）

下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（    ）

开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（    ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

个人住房抵押贷款期限可长达（    ）年。

关于贷款担保说法错误的是（    ）

（    ）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（    ）

申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（    ）。

在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（    ）调查。

研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为（    ）平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。

在房地产市场的分类中,二级市场是指（    ）

某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（    ）

某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为（    ）。

借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为（    ）

经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括（    ）

某土地面积为4 000 2,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为（    ）.

一般说来,标准方差越小,投资风险（    ）

在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（    ）的主要工作内容。

名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（    ）

监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（    ）的工作内容．

房地产投资信托按（    ）的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。

编制工程进度计划的方法有横道图法和（    ）

判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其（    ）

房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（    ）

银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（    ）因素。

金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（    ）。

写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（    ）确定。

对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（    ）方面。

对收益性物业来说，空置率提高将会导致（    ）等后果。

投资者可以控制的风险包括（    ）

居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（    ）等。

房地产市场的功能有（    ）

确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（    ）方面

下列说法不正确的是（    ）

分析市场趋势的方法主要有：（    ）

按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（    ）的模式。

盈亏平衡分析的基本方法是建立（    ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

财务评价的辅助报表包括（    ）

房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。

房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.

在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱

多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。

投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。

开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。

投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。

市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。

决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。

双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。

资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。

对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售

在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除．

某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)

某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?