2012年物业管理师考试《管理实务》实战模拟试卷(1)

C. 操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备

D. 空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视

A. 日检

B. 共用配套设施和机电设备的接管

B. 2%～3%

B. 邀请要约

C. 规律性

C. 物业产权人与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容

B. 全体业主

A. 提出遗留问题的处理方案　C. 确认原有物业服务企业退出或留下人员名单　D. 对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度　E. 各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式

B. 系统性　C. 连贯性

A. 确定行为规则　D. 平衡利益冲突　E. 解释法律与合同

C. 物业管理项目外包服务过程中的风险　D. 市政公用事业单位服务过程中的风险　E. 公共媒体宣传报道中的舆论风险

A. 工商注册登记　D. 资质审批

物业环境管理的基本要求如下。
1）保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长、没有明显的生长不良现象。
2）加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。
3）及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。这样既方便业主、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。
4）创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。

小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”。小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。

物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。

早期介入的作用如下。
1）优化设计。
2）有助于提高工程质量。
3）有利于了解物业情况。
4）为前期物业服务作充分准备。
5）有助于提高建设单位的开发效益。

销售阶段的介入内容如下。
1）在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关公约、协议中。
2）在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解。
3）在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询。
4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。

在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容如下。
1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。
2)根据规划和配套确定物业服务的基本内容。
3)根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。
4)根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准。
5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。

上述8户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限；但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。

不妥当。该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修；同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。

不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决。

在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应按以下方法进行物业承接查验。
1)乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。
2)自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。
3)乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。