1填空题1 / 62
影响土地价格的因素分析中，（ ）是最主要的社会经济因素。
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B. 人口因素
建筑类土地估价师土地估价实务基础
2012年土地估价实务基础考前练习（三）
62 题含答案土地估价实务基础
2填空题2 / 62
一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价（ ）。
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B. 商业用地效益最高
3填空题3 / 62
下列选项中，（ ）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。
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D. 地价政策
4填空题4 / 62
按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（ ）价值标准。
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B. 成本
5填空题5 / 62
公园绿地属于城镇土地定级的（ ）因素。
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C. 公用服务设施
6填空题6 / 62
土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（ ）属于对土地价格的设定。
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B. 估价期日
7填空题7 / 62
一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表，称为（ ）。
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D. 单元总分值(土地总分)
8填空题8 / 62
下列属于面状分布形式土地因素的特征是（ ）。
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B. 仅对其自身客体所在位置产生影响
9填空题9 / 62
在土地估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是（ ）。
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D. 同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同
10填空题10 / 62
下列不属于单元划分方法的是（ ）。
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A. 多种因素判定法
11填空题11 / 62
以下属于农用地利用资料的是（ ）。
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A. 农业技术实验资料
12填空题12 / 62
城镇（ ）是基准地价相对稳定和不断演化的前提。
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C. 土地利用的相对合理性和变化性
13填空题13 / 62
工业用地影响因素不包括（ ）。
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D. 基础设施保证度
14填空题14 / 62
反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（ ）环境。
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B. 人文
15填空题15 / 62
在我国，（ ）反映宏观地价水平。
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A. 基准地价
16填空题16 / 62
由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场管理的依据是（ ）。
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B. 标定地价
17填空题17 / 62
以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是（ ）。
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B. 开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作
18填空题18 / 62
下列不属于宗地价格评估目的的是（ ）。
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C. 容积率
19填空题19 / 62
根据各项修正系数，对待估宗地对应的（ ）地价进行修正，即可求得宗地地价。
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A. 基准
20填空题20 / 62
通常物价波动，表明货币购买力的变动，即（ ）发生变动，此时不动产价格也将随之变动。
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D. 币值
21填空题21 / 62
影响不动产价格的行政因素中，（ ）直接影响着地价水平。
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A. 土地制度
22填空题22 / 62
政府抑制不动产价格的措施不包括（ ）。
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C. 控制土地供应量
23填空题23 / 62
下列不属于影响不动产价格心理因素的内容是（ ）。
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A. 价格预期和购买心态
24填空题24 / 62
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C.
25填空题25 / 62
适用于数据资料不足，不可测因素较多情况的方法为（ ）。
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A. 德尔菲法
26填空题26 / 62
在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为（ ）
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C. 75
27填空题27 / 62
根据《农用地定级规程》的规定，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择（ ）等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方
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D. 区位条件、耕作便利度
28填空题28 / 62
衡量因素的同一水平(同一个总体)下样本数据的误差，称为（ ）误差。
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A. 组内
29填空题29 / 62
回归分析不包括（ ）回归分析。
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D. 复杂
30填空题30 / 62
对地区（ ）环境的基本判断是对各类不动产市场研究的基础。
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C. 经济
31多选题31 / 62
区域因素是指土地所在地区的（ ）条件。
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A. 自然 B. 人文 D. 经济
32多选题32 / 62
影响地价的城市规划因素主要有（ ）。
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A. 区域土地利用性质 C. 用地限制条件 E. 容积率的大小
33多选题33 / 62
影响土地区位的自然因素包括（ ）。
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A. 地形坡度 B. 土地承载力 C. 环境质量 E. 公园与绿地
34多选题34 / 62
根据评价对象的不同，土地分等定级可分为（ ）分等定级类型。
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B. 城镇土地 D. 农用地
35多选题35 / 62
城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包含（ ）。
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B. 城镇人口规模 D. 城镇人口密度 E. 城镇工业经济规模
36多选题36 / 62
关于确定土地估价基本事项的表述中，正确的是（ ）。
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B. 在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行 D. 土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等 E. 确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等
37多选题37 / 62
对于第二、三类辖区需要进行必要的等别调整，基本思路为：以城市下辖的县级市、县城镇的土地分等结果为基础，采用（ ）的思路来进行。
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B. 分市研究 C. 综合分析 D. 近邻比较
38多选题38 / 62
下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有（ ）。
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A. 德尔菲测定法 C. 层次分析法 E. 因素成对比较法
39多选题39 / 62
农用地分等定级单元划分方法有（ ）。
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A. 叠置法 B. 地块法 C. 网格法 D. 多边形法
40多选题40 / 62
基准地价评估的基本要求有（ ）。
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A. 评估数据要符合数理统计要求 B. 样本数据要准确 D. 评估模型选择要合理 E. 要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格
41多选题41 / 62
根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料有（ ）。
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A. 能直接反映出地租、地价的资料 B. 房地交易、出租中包含的地价资料 D. 企业经营活动中利用土地的效益资料
42多选题42 / 62
在我国的地价体系中，（ ）为核心。
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A. 基准地价 B. 标定地价
43多选题43 / 62
评估城市基准地价，是在某一城市的一定区域范围内，根据（ ）的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
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A. 用途相似 C. 地段相连 E. 地价相近
44多选题44 / 62
宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。其特点包括（ ）。
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A. 目的多样性 B. 特殊性 D. 时效性
45多选题45 / 62
下列既属于商品租金，又属于成本租金的有（ ）。
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A. 折旧费 C. 贷款利息 D. 房产税
46多选题46 / 62
由于不动产的位置（ ）等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。
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B. 固定性 C. 区域性
47多选题47 / 62
按照年金的支付期限长短，可将年金划分为（ ）年金。
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B. 定期 E. 永续
48多选题48 / 62
不动产市场分析的方法可分为（ ）。
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A. 定性研究方法 B. 定量研究方法 C. 定性与定量研究相结合法
49多选题49 / 62
不动产可行性研究的必要内容具体包括（ ）。
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A. 项目概况 B. 市场分析和需求预测 D. 规划方案的优选 E. 开发进度安排
50多选题50 / 62
基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求，基准地块的选择应该满足的条件有（ ）。
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A. 地块内的保水、排水、日照等自然条件具有一般性 B. 地块耕作距离、距市场远近、交通情况等区位条件具有一般性 E. 地块在标准耕作制度下的土地利用程度和单产等达到一般水平
51多选题51 / 62
甲企业为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地倒用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有（ ）。
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A. 应分用途登记 C. 住宅部分不能由企业办理土地登记手续
52多选题52 / 62
该企业一职工冯某分配到6层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88㎡，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应（ ）。
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B. 依法办理土地登记手续 D. 依法交纳土地出让金
53多选题53 / 62
企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构A接受委托后，首先应明确的内容有（ ）。
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B. 评估基准日 C. 评估目的 D. 评估对象
54单选题54 / 62
企业甲为融资需要，于2009年11月30日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括（ ）
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D. 成本逼近法
55单选题55 / 62
土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/㎡(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元/㎡(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是（ ）。
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C. 可建议增加抵押物的建筑面积
56单选题56 / 62
老厂区用地在规划用途条件下，法定最高年期的土地使用权单位面积地价为（ ）元/㎡。
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A. 7114．30
57单选题57 / 62
经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为（ ）万元。
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C. 1113．17
58单选题58 / 62
该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为（ ）㎡。
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B. 33107．52
59单选题59 / 62
土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（ ）形式表现的收益。
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D. 货币
60单选题60 / 62
采用成本逼近法估价时，农地取得费的计息期为（ ）开发期。
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A. 整个
61阅读题61 / 62
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%.土地出让年限为50年下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/㎡征收；耕地开垦费按10元/㎡计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/㎡。假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为82，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/㎡征收；耕地开垦费按10元/㎡计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/㎡。假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为82，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。
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1.解题思路与方法选用
根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
2.解题步骤
(1)计算土地取得费及税费。土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：
1)最高补偿标准=2000×30/666．67元/㎡=60000/666．67元/㎡=90元/㎡
2)青苗补偿及地上物补偿=2000/666．67元/㎡=3．0元/㎡
3)征地费=(90-I-3．0)元/㎡=93．0元/㎡
4)征地管理费=93．0元/㎡×4％=3．72元/㎡
5)耕地占用税=5元/㎡
6)耕地开垦费=10元/㎡
7)土地取得费及税费=(93．0+3．72+5+10)元/㎡=111．72元/㎡
(2)土地开发费
土地开发费=90元/㎡
(3)投资利息
投资利息= 元/㎡=19．02元/㎡
(4)投资利润
投资利润=(111．72+90)元/㎡×15％=30．26元/㎡
(5)计算土地成本价格
成本价格=(111．72+90+19．02+30．26)元/㎡=251．0元/㎡
(6)计算土地增值
根据题意，这里土地增值率取20％，则
土地增值=251元/㎡×20％=50．2元/㎡
(7)计算全开发区土地单位面积地价
全开发区土地单位面积地价=(251．0+50．2)元/㎡=301．2元/㎡
(8)计算可出让土地单位面积地价
可出让土地单位面积地价=301．2元/㎡/80％=376．5：元/㎡
即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376．5元/㎡。
根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
2.解题步骤
(1)计算土地取得费及税费。土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：
1)最高补偿标准=2000×30/666．67元/㎡=60000/666．67元/㎡=90元/㎡
2)青苗补偿及地上物补偿=2000/666．67元/㎡=3．0元/㎡
3)征地费=(90-I-3．0)元/㎡=93．0元/㎡
4)征地管理费=93．0元/㎡×4％=3．72元/㎡
5)耕地占用税=5元/㎡
6)耕地开垦费=10元/㎡
7)土地取得费及税费=(93．0+3．72+5+10)元/㎡=111．72元/㎡
(2)土地开发费
土地开发费=90元/㎡
(3)投资利息
投资利息= 元/㎡=19．02元/㎡
(4)投资利润
投资利润=(111．72+90)元/㎡×15％=30．26元/㎡
(5)计算土地成本价格
成本价格=(111．72+90+19．02+30．26)元/㎡=251．0元/㎡
(6)计算土地增值
根据题意，这里土地增值率取20％，则
土地增值=251元/㎡×20％=50．2元/㎡
(7)计算全开发区土地单位面积地价
全开发区土地单位面积地价=(251．0+50．2)元/㎡=301．2元/㎡
(8)计算可出让土地单位面积地价
可出让土地单位面积地价=301．2元/㎡/80％=376．5：元/㎡
即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376．5元/㎡。
62案例分析题62 / 62
C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个。)
(1)案例资料
注：1．开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表示宗地内外“七通一平”。
2.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
(2)其他资料。A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0．1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%；2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/㎡。
(1)案例资料
注：1．开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表示宗地内外“七通一平”。2.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
(2)其他资料。A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0．1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%；2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/㎡。
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1.方法选择
此题应选用市场比较法等评估宗地价格。
2.解题步骤
第l步：案例选择
根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。
第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价
即计算出A06的单位面积地价：476元/m2 X2=952元/㎡
第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格
(43元/㎡/0．04)×[1-1/ ]=832．82元/㎡
此题应选用市场比较法等评估宗地价格。
2.解题步骤
第l步：案例选择
根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。
第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价
即计算出A06的单位面积地价：476元/m2 X2=952元/㎡
第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格
(43元/㎡/0．04)×[1-1/ ]=832．82元/㎡