2012年土地估价实务基础模拟试题

在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（　　）。

土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（　　）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（　　）万元。

“同一供需圈”是指（　　）。

根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是（　　）。

在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于（　　）形式。

若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照（　　）确定。

某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为（　　）元/平方米。

利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（　　）。

某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10．0%，则该商店所占土地的总价格约为（　　）万元。

某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为（　　）万元。

里地线将街区土地划分为（　　）。

若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为（　　）元/平方米。

某房屋建筑面积40平方米，耐用年限50年，重置单价2000元/平方米，残值率为5%，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为（　　）。

市场比较法中正确的估价程序是（　　）。

在剩余法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中，利息是指（　　）。

采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了（　　）。

评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=（　　）—土地开发费—利息—税金—利润。

现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为1．5。经调查某一比较案例G的地价为3500元/平方米，容积率为1．3。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0．1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%，则比较案例G经容积率修正后的地价为（　　）元/平方米。

某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（　　）万元。

剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是（　　）。

剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是（　　）。

采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是（　　）。

路线价估价法的精度与（　　）密切相关。

成本逼近法评估土地价格的公式应该为（　　）。

在路线价估价法中，标准深度是指（　　）。

采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费应按（　　）求取。

剩余法估价中计算利息的基础是（　　）。

土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和（　　）确定。

供需原则应该以（　　）等原则为基础。

个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和（　　）。

替代原则可以在（　　）估价方法中得以应用。

按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有( )。

下面有关土地定级单元的叙述中正确的是（　　）。

在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有（　　）。

在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件（　　）。

试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的( )，进而确定最后的估价额。

利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意( )。

根据《城镇土地定级规程》的规定，城镇土地定级分为( )。

根据《城镇土地估价规程》的规定，我国城镇基准地价评估的任务有( )。

下列关于基准地价评估原理的描述正确的有( )。

成本法投资回报率考虑因素为（ ）

土地估价报告审核的主要内容有( )。

剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（）

市场比较法的适用条件为（ ）

基准地价的特点为（）

城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为（）

为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则（）

农用地价格影响因素为（）

评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。

从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。

该办公楼客观年纯收益为( )万元。

评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。

若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。

从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。

假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元/平方米。

该宗地当前的评估价格为( )元/平方米。

若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。

委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有( )。

某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：
(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1—4层为商场，建筑面积10000平方米；8层为设备层，建筑面积为1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。
(2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5．5元，写字楼为每平方米建筑面积3．5元：估价师对市场进行调查获得一些资料：
(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。
(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5．0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。
(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%，按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用不再考虑。保险费为建安综合造价的0．2%。
(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6．5%，贷款年利率为10%。
请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值

某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原率取8%。
请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。