2013年房地产估价师考试经营与管理特色题2

不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值()。

下列风险中，属于个别风险的是()。

已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。

某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m²，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为()元。

根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是()。

当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指()。

当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是()。

当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了()。

所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是()。

在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于()。

在复杂购买行为中，购买者的决策过程由()阶段构成。

下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是()。

在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是()。

银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是()元。

已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是()。

某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。

下列选项中，()更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元;折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是()。

房地产项目的I临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。

以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。

某市去年住宅的实际销售量为500×104m²，预测销售量为450×104m²，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()×104m²。

财务内部收益率是指项目在整个()内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达()，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

不属于风险估计与评价常用的方法是()。

投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为()。

不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是()。

取得开发项目用地所发生的费用为()。

房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。

估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的()。

市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于()。

王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m²，外墙面积6m²，单元问分隔墙面积8m²，公摊面积3m²。那么，可出租面积应为()m²。

在房地产定价方法中，名牌策略属于()。

某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。

按投资业务划分，房地产投资信托基金分为()。

利率提高，对房地产投资的影响有()。

以下情况能引起房地产市场需求增加的是()。

房地产开发程序可以划分为()等阶段。

尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括()。

房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发，希望获得的利益有()。

在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

在市场经济条件下，利率的高低主要取决于()等因素。

下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有()。

税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括()。

“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即()，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。

有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是()。

在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是()。

项目管理的目标就是寻求项目()的最优均衡控制。

零售商业物业租金调整可以基于()来进行调整。

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。()

从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。()

开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。()

目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。()

某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。()

资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。()

为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。()

零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。()

在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。()

内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。()

空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有效毛租金收入减少;空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。()

房地产项目开发时机的分析与选择，应先考虑开发完成后的市场前景，再推出开发场地、和开始建设的时机。()

对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。()

过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。()

物业可以获取的最大租金收人称为潜在毛租金收入。()