2013年房地产估价师考试经营与管理第一章解析题

因为房地产不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响，不能脱离周围的环境而单独存在。房地产投资价值的高低在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力。

自然寿命：是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
经济寿命：是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。经济寿命与使用性质相关。

需要考虑房地产的适应性，因为房地产本身不能产生收益，房地产的收益是在使用过程中产生的。置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需特征，又能增加置业投资的收益。如适应性很差，则意味着较大的投资风险。

由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。由于房地产不可移动性等特点的存在，使得房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。

例如香港东区隧道的建设，使附近的太古城等地段的房地产价值成倍增长；北京市平安大街改造工程也使街道两侧的房地产的价值大提高。

商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等。
这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。

是指用于特殊用途的物业。如：赛马场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。
特殊物业的经营的内容通常要得到政府的特殊许可。市场交易很少，对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

有直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券等。

房地产投资之利：
1）  相对较高的收益水平，股本收益率一般能达到20%的水平。
2）  能够得到税收方面的好处
3）  易于获得金融机构的支持
4）  能抵消通货膨胀的影响
5）  提高投资者的资信等级
房地产投资之弊：
1）变现性差
2）投资数额巨大
3）投资回收期较长
4）需要专门的知识和经验

从房地产投资的角度来说，风险可定义为获取预期投资收益的可能性大小。
房地产投资风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

进行风险分析的目的是辅助投资决策过程。

人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。
系统风险：
1）  通货膨胀风险，比如以固定租金出租的物业租期越长，承担的购买力风险越大。
2）  市场供求风险，市场上的供给与需求发生变化。
3）  周期风险，房地产市场的周期波动引起。
4）  变现风险，销售过程复杂难以变现。
5）  利率风险，国家对经济宏观调控。
6）  政策风险，政府政策变化调整。
7）  政治风险，政变、战争、罢工等
8）  或然损失风险，火灾或自然灾害。
个别风险：
1）  收益现金流风险
2）  未来经营费用的风险
3）  资本价值风险
4）  比较风险，即机会成本风险
5）  时间风险，进入时机是否适合
6）  持有期风险，时间越长，不确定因素越多。

1）  令投资者根据不同类型的房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。
2）  使其尽可能归避、控制或转移风险。

在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目收益会有不同的反应。
举例来说，在高通货膨胀时，甲的收益增长可能会超过通涨的增长额，乙的收益可能负增长，在此情况下，把适当的投资项目组合起来便可达到一个最终和最理想的长远的投资策略。达到收益最大化的投资组合，将风险降到最低。