1单选题1 / 67
仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。
查看答案
C. 更强的适应性
建筑类房地产估价师房地产开发经营与管理
2004年房地产估价师《经营与管理》真题
67 题含答案房地产开发经营与管理
2单选题2 / 67
下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。
查看答案
B. 通货膨胀风险
3单选题3 / 67
某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资的风险相关系统数为0.5．那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。
查看答案
B. 5.17％
4单选题4 / 67
某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2．那么，该市房屋均平均建设周期为（ ）年。
查看答案
B. 1.5
5单选题5 / 67
下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有（ ）是不正确的。
查看答案
C. 竞争充分性
6单选题6 / 67
产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。
查看答案
C. 竞争充分性
7单选题7 / 67
房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。
查看答案
B. 市场分析
8单选题8 / 67
开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ ）。
查看答案
B. 30％
9单选题9 / 67
由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。
查看答案
A. 选址规划意见通知书
10单选题10 / 67
房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。
查看答案
B. 购买者导向定价法
11单选题11 / 67
对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。
查看答案
C. 潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
12单选题12 / 67
某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
查看答案
D. 单一市场集中化
13单选题13 / 67
下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
查看答案
D. 专业化行业
14单选题14 / 67
已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。
查看答案
C. 14.75％
15单选题15 / 67
某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）元。
查看答案
A. 2277.4
16单选题16 / 67
购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10％，则该项目的动态投资回收期（ ）。
查看答案
D. 在7～8年之间
17单选题17 / 67
下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。
查看答案
A. 成本利润率是年成本利润率
18单选题18 / 67
某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
查看答案
A. 7.5％
19单选题19 / 67
对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。
查看答案
A. 1.2％
20单选题20 / 67
若某房地产投资项目的表面收益为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益为（ ）。
查看答案
C. 11.32％
21单选题21 / 67
某开发商向银行申请了年利率6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。
查看答案
C. 7.59
22单选题22 / 67
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
查看答案
D. 30％
23单选题23 / 67
盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20％成本上升50％，开发利润（税前）为0．因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（ ）。
查看答案
A. 甲项目强于乙项目
24单选题24 / 67
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极值。
查看答案
B. 允许的最低经济效益指标
25单选题25 / 67
下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。
查看答案
B. 空置率
26单选题26 / 67
下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。
查看答案
C. 贷款利率
27单选题27 / 67
公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。
查看答案
C. 房屋开发费
28单选题28 / 67
某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。
查看答案
D. 22.55％
29单选题29 / 67
下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。
查看答案
B. 土地储备贷款
30单选题30 / 67
下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ ）。
查看答案
A. 抵押贷款还本付息
31单选题31 / 67
下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）。
查看答案
A. 企业信用等级越高，信用等级系数值越高
32单选题32 / 67
市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（ ）。
查看答案
D. 同类型物业的市场供求关系
33单选题33 / 67
王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2．那么，可出租面积应为（ ）m2．
查看答案
B. 40
34单选题34 / 67
物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。
查看答案
D. 零售商的声誉
35单选题35 / 67
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（ ）万元。
查看答案
D. 72.0
36多选题36 / 67
一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ）等分析。
查看答案
A. 投资资金的安全性 C. 期望收益的可靠性 D. 投资项目的变现性 E. 资产管理的复杂性
37多选题37 / 67
房地产市场结构包括（ ）。
查看答案
A. 总量结构 B. 区域结构 C. 产品结构 D. 供求结构
38多选题38 / 67
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。
查看答案
A. 第一阶段 B. 第二阶段初期
39多选题39 / 67
制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。
查看答案
A. 租售选择 C. 租售进度安排 E. 租售价格确定
40多选题40 / 67
随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（ ）。
查看答案
A. 消费者愿意支付较高的价格 B. 企业处于领导地位
41多选题41 / 67
按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。
查看答案
A. 同质偏好市场 B. 分散偏好市场 D. 集群偏好市场
42多选题42 / 67
现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
查看答案
A. 资金运动的时间始点 C. 某一基准时刻 E. 既可有现金流入也可有现金流出的时间点
43多选题43 / 67
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。
查看答案
A. 折旧和摊销 B. 投资回收 D. 未分配利润
44多选题44 / 67
房地产置业投资的效果主要表现为（ ）等。
查看答案
B. 租金收入 D. 物业增值 E. 物业权益份额增加
45多选题45 / 67
房地产开发前期的规划管理包括（ ）。
查看答案
A. 开发项目的选址定点审批 B. 规划设计条件审批 C. 规划设计方案审批 D. 核发建设用地规划许可证
46多选题46 / 67
房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（ ）。
查看答案
B. 现金流量表 C. 资金来源与运用表 D. 损益表 E. 资产负债表
47多选题47 / 67
以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
查看答案
B. 土地使用权出让金 C. 拆迁补偿费 E. 城市基础设施建设费
48多选题48 / 67
债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。
查看答案
B. 协议中所规定的贷款利息 C. 协议中规定的有关费用
49多选题49 / 67
物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ ）。
查看答案
A. 可出租或可使用面积 C. 基础租金与市场租金 D. 出租单元的面积规划和室内装修
50多选题50 / 67
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
查看答案
A. 自然特征，如山地和河流等 C. 人口密度的大小 D. 该区域发展的类型和范围 E. 竞争性项目的区域
51判断题51 / 67
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 （ ）
查看答案
B. 错误
52判断题52 / 67
购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）
查看答案
A. 正确
53判断题53 / 67
在进行风险分析时，期望收益的标准劳差值越小，表明该项目风险越大。 （ ）
查看答案
B. 错误
54判断题54 / 67
通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ）
查看答案
B. 错误
55判断题55 / 67
房地产空间市场决定房地产租金，资产市场诀定房地产价格。 （ ）
查看答案
A. 正确
56判断题56 / 67
房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）
查看答案
A. 正确
57判断题57 / 67
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。 （ ）
查看答案
A. 正确
58判断题58 / 67
在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）
查看答案
B. 错误
59判断题59 / 67
开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（ ）
查看答案
A. 正确
60判断题60 / 67
在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）
查看答案
B. 错误
61判断题61 / 67
在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （ ）
查看答案
A. 正确
62判断题62 / 67
假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 （ ）
查看答案
B. 错误
63判断题63 / 67
个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（ ）
查看答案
B. 错误
64判断题64 / 67
虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）
查看答案
A. 正确
65判断题65 / 67
租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 （ ）
查看答案
B. 错误
66连线题66 / 67
张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60％来自银行提供的年利率为6％、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6％，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2％）问李某在新还款方案下的首次月还款额多少？
查看答案
1.第一种解法： 已知：i=6％ i'=6％/12=0.5％ s=0.2％ n=15×12=180 m=5×12=60 （1）抵押贷款额P=50×60％=30万元 （2）张某月还款额 
第二种解法：已知：P=50×60％=30万元 i=6％/12=0.5％ n=15×12=180 （1）张某月还款额：A=P[i(1＋i)n／(1＋i)n-1]＝300000×[0.5%×（1+0.5%）180／（1+0.5%）180-1] =2531.57 （2）张某5年共还款：
（3）2005年1月1日李某共欠银行款额： F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5％)60 =404655.06元 F3=F2-F1=228027.34元 （4）略（同原答案） 第三种解法： 已知：P=50×60％=30万元 i=6％/12=0.5％ n=15×12=180 （1）张某月还额：A＝P［i(1＋i)n］/［(1＋i)n-1］=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180－1] =2531.57 （2）张某5年共还款额：A=2531.57元 i=0.5％ n=12×5=60
（3）张某拭欠银行贷款额：P2=(300000-P1) =169053.12元F1=169053.12×(1+0.5％）60=228027.33元 （4）略（同原答案）
第二种解法：已知：P=50×60％=30万元 i=6％/12=0.5％ n=15×12=180 （1）张某月还款额：A=P[i(1＋i)n／(1＋i)n-1]＝300000×[0.5%×（1+0.5%）180／（1+0.5%）180-1] =2531.57 （2）张某5年共还款：
（3）2005年1月1日李某共欠银行款额： F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5％)60 =404655.06元 F3=F2-F1=228027.34元 （4）略（同原答案） 第三种解法： 已知：P=50×60％=30万元 i=6％/12=0.5％ n=15×12=180 （1）张某月还额：A＝P［i(1＋i)n］/［(1＋i)n-1］=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180－1] =2531.57 （2）张某5年共还款额：A=2531.57元 i=0.5％ n=12×5=60
（3）张某拭欠银行贷款额：P2=(300000-P1) =169053.12元F1=169053.12×(1+0.5％）60=228027.33元 （4）略（同原答案）
67材料分析题67 / 67
某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：
（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10％。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。
从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。
（3）计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）
（2）若该开发商要求的目标收益率为15％；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）
（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10％。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。
从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。
（3）计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）
（2）若该开发商要求的目标收益率为15％；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）
查看答案
第一种解法： （1）借款需要量的计算见下表。 
（2）借款还本付息表见下表。
当年利息=[年初借款累计+当年借款／2]×年利率
各年还本=1291.5/3=430.5 （3）资本金现金流量表（税前）见下表。
（4）净现值：
第二种解法： （1）第1年银行借款1000-400=600万元 第2年银行借款800-230=570万元 （2）第1年利息(600/2)×10％=30万元
各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元 第3年利息=(600+30+570+91.5)×10％=129.15万元 第4年利息=(1291.5-30.5)× 10％=86.10万元 第5年利息=(861-430.5)× 10％=43.05万元 （3）资本金现金流量表（税前）见下表。 单位：万元
（4）净现值：
（2）借款还本付息表见下表。
当年利息=[年初借款累计+当年借款／2]×年利率
各年还本=1291.5/3=430.5 （3）资本金现金流量表（税前）见下表。
（4）净现值：
第二种解法： （1）第1年银行借款1000-400=600万元 第2年银行借款800-230=570万元 （2）第1年利息(600/2)×10％=30万元
各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元 第3年利息=(600+30+570+91.5)×10％=129.15万元 第4年利息=(1291.5-30.5)× 10％=86.10万元 第5年利息=(861-430.5)× 10％=43.05万元 （3）资本金现金流量表（税前）见下表。 单位：万元
（4）净现值：