2013年房地产估价师理论与方法模拟试题五

房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（    ）的特性。

房地产具有供给有限特性，本质上是由（    ）决定的。

估价报告书中说明的（    ）限定了其用途。

下列不属于土地使用权的是（    ）。

不属于引起房地产价格上升的原因是（    ）。

最适合用市场法估价的是（    ）。

下列（    ）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

房地产价格与一般物品价格的（    ）表现出房地产价格的独特之处。

从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（    ）。

某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（    ）元/m²。

某套住宅建筑面积为100m²，套内建筑面积为92m²，使用面积为80m²，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（    ）元。

房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的（    ）。

某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为（    ）元/m²。

下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（    ）。

砖混结构二等房屋的残值率一般为（    ）。

有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m²，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m²，报酬率为6%。那么，甲的价格（    ）乙的价格。

除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（    ）的状况。

某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（    ）年。

某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（    ）万元。

某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m²。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（    ）元/m²。

某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（    ）万元。

某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（    ）万元。

运用平均增减量法进行估价的条件是（    ）。

某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m²，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（    ）万元。

资本化率是（    ）的倒数。

某高层楼房占用的土地总面积为800m²，总建筑面积为2000m²，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（    ）m²。

房地产估价的主要难点是（    ）。

房地产的最高最佳使用状态不包括（    ）。

预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（    ）。

某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m²，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每m2建筑面积的价格为（    ）元/m²。

从卖房的角度看，成本法的理论依据是（    ）。

某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（    ）万元。

在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为（    ）万元。

用成本法估价房地产时，房屋现值=（    ）。

在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是（    ）。

某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为（    ）m2。

已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（    ）万元。

用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（    ）净收益作为估价依据。

当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应（    ）直线法计算出的成新率。

在估价报告中应包含一份由（    ）的估价师签名、盖章的声明。

某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（    ）万元。

某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（    ）万元。

房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（    ）状况为参照系进行的。

某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（    ）。

某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为（    ）元/m2。

成本法的本质是以房地产的（    ）为导向来求取房地产的价值。

下列不属于取得房地产开发用地的途径是（    ）。

成本法最基本的公式是（    ）。

下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是（    ）。

某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（    ）。

某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（    ）万元。

重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是（    ）的体现。

收益法是以（    ）为基础的。

某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（    ）。

实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（    ）。

在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（    ）。

某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（    ）。

当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（    ）预测房地产的未来价格。

居住用途房地产的位置优劣，主要是看（    ）和安宁程度。

下列对房地产估价本质的认识，正确的是（    ）。

土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（    ）。

房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（    ）引起的。

房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（    ）来实现。

权益状况比较与调整的主要内容包括（    ）。

最高最佳使用必须同时满足的条件包括（    ）。

下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（    ）。

建筑物重置价格的求取方法有（    ）等。

从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（    ）等。

补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（    ）是需要补地价的主要情形。

两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为（    ）。

以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（    ）。

甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（    ）。

房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（    ）。

商品住宅价格中的利润是以（    ）为基数核定。

收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（    ）。

不属于房地产价格外部影响因素的是（    ）。

关于房地产价格中的房价与地价的关系是（    ）。

在房地产估价中，下列原则对应正确的是（    ）。

不属于市场法估价的步骤是（    ）。