2013年房地产估价师理论与方法模拟试题二

房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（    ）的特性。

房地产具有供给有限特性，本质上是由（    ）决定的。

估价报告书中说明的（    ）限定了其用途。

下列不属于土地使用权的是（    ）。

不属于引起房地产价格上升的原因是（    ）。

最适合用市场法估价的是（    ）。

下列（    ）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

房地产价格与一般物品价格的（    ）表现出房地产价格的独特之处。

从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（    ）。

某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（    ）元/m²。

某套住宅建筑面积为100m²，套内建筑面积为92m²，使用面积为80m²，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（    ）元。

房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的（    ）。

某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为（    ）元/m²。　　

下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（    ）。

砖混结构二等房屋的残值率一般为（    ）。

有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m²，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m²，报酬率为6%。那么，甲的价格（    ）乙的价格。

除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（    ）的状况。

某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（    ）年。

某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（    ）万元。

某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m²。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（    ）元/m²。

某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（    ）万元。

某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（    ）万元。

运用平均增减量法进行估价的条件是（    ）。

某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m²，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（    ）万元。

资本化率是（    ）的倒数。

某高层楼房占用的土地总面积为800m²，总建筑面积为2000m²，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（    ）m²。

房地产估价的主要难点是（    ）。

房地产的最高最佳使用状态不包括（    ）。

预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（    ）。

下列对房地产估价本质的认识，正确的是（    ）。

土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（    ）。

房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（    ）引起的。

房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（    ）来实现。

权益状况比较与调整的主要内容包括（    ）。

最高最佳使用必须同时满足的条件包括（    ）。

下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（    ）。

建筑物重置价格的求取方法有（    ）等。

从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（    ）等。

补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（    ）是需要补地价的主要情形。