2008年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷

房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。

购买年是预期估价对象可获得收益的年限。

某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至 1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。

房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。

成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。

偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。

成本估价法又称重置成本法。

若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。

综合还原利率：土地还原利率＋建筑物还原利率。

估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。

某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米

估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。

某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。

土地价格=[房地净收率-( )]÷土地还原利率。

某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。

收益法公式 成立的条件是( )。

一般损坏房的成新度为( )。

某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。

用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。

用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。

某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地单价为( )元／平方米。

某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。

假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。

一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。

对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。

同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。

用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。

某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／平方米。

某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。

用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。

某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。

按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。

甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。

路线价法估价的第二个步骤应为( )。

某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为( )元／平方米。

某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为( )万元。

采用( )求取的年折旧额每年递减。

楼面地价=土地单价÷( )。

选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。

有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。

房地产价格实质上是房地产( )的价格。

某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。

下列各种价格中肯定是事实的有( )。

下列说法正确的有：( )。

估价报告书的内在质量取决于( )。

估价报告书的内在质量包括( )。

求取建筑物重新建造成本的方法有( )。

地价区段是根据( )的原则来划分的。

建筑物的物质折旧包括( )。

各类房屋的残值率一般为：( )。

受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：( )。

对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，( )。

估价上真实、客观、合理的价格是指：( )。

对确定资本化率有参考依据的有( )。

一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。