2005年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷

在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。

某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m²，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m²，房地产市场交易价格为6000元/m²；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m²；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m²为基础进行修正。

假设某类住宅的价格从3000元/m²下降到2800元/m²，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）。

在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m²，建筑面积100m²，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m²，建筑面积120m²，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m²，建筑面积90m²，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m²，建筑面积110m²，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。

某宗地面积为5000m²，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m²，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m²，则理论上应补交地价（）元/m²。

房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值

回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m²，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m²．现市场上类似住宅的年租金为600元/m²．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（）万元。

某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m²。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m²。

某套住宅建筑面积为100m²，套内建筑面积为92m²，使用面积为80m²，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（）元。

评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m²，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/m²。

在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m²，6700元/m2和6300元/m²，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m²。

下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。

某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m²，单位建筑面积的重置价格为800元/m²，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（）元。

某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m²，又知该写字楼可出租面积为1000m²，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（）万元的贬值。

某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年。

下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（）。

某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m²．若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m²。

某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m²，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8％。折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。

在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。

某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m²、2450元/m²、2650元/m²、2830元/m²和3000元/m²，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m²。

当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。

某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m²和4800元/m²，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m²。

下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft．运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。

某大厦总建筑面积1000m²，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m²。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。

影响房地产价格的环境因素不包括（）。

在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。

房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（）等。

如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（）。

隽地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。

根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）

运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。

影响房地产价格的区位因素有（）等。

成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。

功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。

收益性房地产的价值到底主要取决于（）。

在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（）。

长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。

某建筑物共三层，总建筑面积为600m²，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（）。

下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。

房地产估价中，估价方法的选择是由（）综合决定的。

房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）

某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5％，其需求量下降4％，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。（）

当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。（）

在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（）

市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。（）

成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）

就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。（）

在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。（）

资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）

在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。（）

假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（）

在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（）

某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50％、30％、20％。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120％。（）

低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。（）

一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。（）

某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m²，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5％，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m²；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m²。项目总开发成本为3000元/m²，管理费用为开发成本的5％，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，育关数据如下：
（1）项日2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30％，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m²，销售税费为售价的6％，写字楼在建成1年末时售出。
（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m²的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75％，合理商业利润为年经营收入的10％。
（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6％，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
（5）项目折现率为10％，商业物业报酬率为12％。
（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3％缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。