1单选题1 / 44
对一般工业与民用建筑工程而言，下列工程中属于分项工程的是（ ）。
查看答案
D. 混凝土工程
财会类注册资产评估师建筑工程评估基础
2005年注册资产评估师《建筑工程评估》真题
44 题含答案建筑工程评估基础
2单选题2 / 44
根据我国现行建筑设计规范规定，高层建筑是指（ ）的建筑物。
查看答案
C. 10层及10层以上
3单选题3 / 44
根据我国《建设工程质量管理条例》规定。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期限为（ ）年。
查看答案
B. 2
4单选题4 / 44
水泥是工程建设中常用的水硬性胶凝材料，其凝结时间在施工中具有重要的意义。按现行规定，普通水泥的终凝时间不得迟于（ ）小时。
查看答案
D. 600
5单选题5 / 44
建筑石膏常被用于室内高级抹灰和粉刷，其性能之一是（ ）。
查看答案
A. 防火性好
6单选题6 / 44
混凝土的品种有很多，主要用于原子能工程屏蔽结构的是（ ）。
查看答案
D. 特重混凝土
7单选题7 / 44
在房屋建筑中，当屋面或上部传来的荷载超过设计值时，以下结构构件中可能失稳的是（ ）。
查看答案
C. 单层工业厂房排架结构中的柱
8单选题8 / 44
当建筑物采用大放脚形式的砖基础对，若基础挑出墙外的宽度为180mm，则该砖基础放宽部分的合理高度可取（ ）mm
查看答案
B. 360
9单选题9 / 44
在楼盖结构体系中，一般需要设置柱帽的是（ ）楼盖。
查看答案
D. 无梁
10单选题10 / 44
在下列结构构件中，既可承受较大轴力，又可承受较大剪力的是（ ）。
查看答案
D. 薄壳结构中的壳面
11单选题11 / 44
建筑物的楼面通常由（ ）组成。
查看答案
C. 基层、垫层、面层
12单选题12 / 44
按材料和施工方法不同，墙面装饰可分为不同类别。通常只用于外墙装饰的是（ ）。
查看答案
D. 清水墙面类和幕墙类
13单选题13 / 44
当检查建筑物墙面、地面的平整度并确定其偏差时，可采用的工具是（ ）。
查看答案
C. 直尺、塞尺
14单选题14 / 44
钢结构连接焊缝的缺陷可用超声探伤仪检查，有必要时还可用（ ）检查。
查看答案
C. 射线探测仪
15单选题15 / 44
某5层建筑物，各层结构外围水平面积均为678.3m；另有有柱雨篷水平投影面积为4.76m，柱外围水平投影面积为4.28m；二层及以上每层设有l0个封闭挑阳台，单个阳台围护结构外围水平面积为4.88m.则该建筑物的建筑面积为（ ）m.
查看答案
B. 3590.98
16单选题16 / 44
某工程挖土深度为O.4m，坑底宽2.8m，长l0m，则该土方工程应按（ ）计算工程量。
查看答案
B. 人工挖沟槽
17单选题17 / 44
某建筑物原有一横截面为490mm×490mm、高为3.6m的独立砖柱，欲在其表面镶贴厚度为25mm的人造石板材。若水泥砂浆结合层的厚度为15mm，则柱外围镶贴块料面层的工程量为（ ）m.
查看答案
A. 8.21
18单选题18 / 44
在桥梁、隧道、公路、铁路线路的工程量计算中，以m为单位计算的是（ ）。
查看答案
D. 路基挡土墙
19单选题19 / 44
为提供和验证设计参数，根据设计要求对某一框架结构进行破坏性试验，所支出的费用属于（ ）。
查看答案
B. 研究试验费
20单选题20 / 44
下列费月中，属于建筑安装工程间接费的是（ ）。
查看答案
C. 工程定额测定费
21单选题21 / 44
纳税地点在市区的某施工企业拟采用工料单价法对一土建工程投标报价，投标工程的直接费为500万元，其中人工费为l50万元，投标拟采用的间接费率为12%，利润率为7%，则该工程的投标价为（ ）万元。
查看答案
A. 619.63
22单选题22 / 44
在工程项目竣工验收时，为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘修复所支出的费用属于（ ）。
查看答案
B. 基本预备费
23单选题23 / 44
对某拟建项目的投资进行估算时，已知类似项目年产量为l000万件，而拟建项目预计年产量为500万件。如果生产规模指数为0.5，综合调整系数为l.05，则拟建项目的投资额为类似项目投资额的（ ）。
查看答案
A. 74.2%
24单选题24 / 44
某建筑面积为6000m的建筑物，其工程特征与概算指标基本相同。概算指标中人工费为500元／m，材料费为1100元／m，机械台班使用费为400元／m.概算指标综合调价系数为1.1，该地区措施费为直接工程费的8%，间接费率为5.6%，利润率为7%，税率为3.35%.则该工程的设计概算为（ ）万元。
查看答案
D. 1664.78
25单选题25 / 44
采用工程量清单计价法时，分部分项工程综合单价中不包括（ ）。
查看答案
A. 招标人自行采购材料的价款
26单选题26 / 44
评估人员拟对某建筑工程进行功能评价，共有甲、乙、丙三项指标。已知指标甲与乙、乙与丙的重要度比值分别为0.5和1.5，则采用环比评分法时指标乙的权重值为（ ）。
查看答案
D. 0.46
27单选题27 / 44
根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构的非生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是（ ）年。
查看答案
C. 60
28单选题28 / 44
根据我国《民用建筑可靠性鉴定标准》，如果地基的不均匀沉降不大于现行《建筑地基基础设计规范》规定的允许沉降差，且连续两个月地基沉降速度小于2mm／月，则该建筑物地基基础安全性等级为（ ）。
查看答案
B. B级
29单选题29 / 44
根据我国现行规定，按规定税额减半征收耕地占用税的情况是（ ）。
查看答案
B. 农村居民占用耕地新建住宅
30单选题30 / 44
根据我国现行规定，全县人均耕地在1.0～2.0亩（含2.0亩）的地区，每平方米耕地占用税为（ ）元。
查看答案
D. 1.6～8.0
31多选题31 / 44
根据我国《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，下列表述中正确的有（ ）。
查看答案
B. 房屋拆迁评估价格是指被拆迁房屋的房地产市场价格 C. 拆迁当事人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同 D. 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证须发之日
32多选题32 / 44
混凝土的碳化是指空气中的二氧化碳与水泥石中的氢氧化钙作用，生成碳酸钙和水的过程。碳化对混凝土的影响有（ ）。
查看答案
B. 使混凝土产生收缩，从而降低混凝土的抗拉强度 D. 降低混凝士的碱度，从而降低对钢筋的保护能力 E. 减少水泥石的孔隙，可使混凝土的抗压强度有所提高
33多选题33 / 44
房屋建筑由不同构件所组成，下列构件中属于受弯构件的有（ ）。
查看答案
A. 单向板 B. 吊车梁 D. 楼梯梁 E. 井格梁
34多选题34 / 44
建筑物外墙面装饰采用较大尺寸的天然大理石饰面板材时，可采用（ ）。
查看答案
B. 湿法贴挂 E. 干挂法固定
35多选题35 / 44
检测混凝土强度的局部破损法有（ ）。
查看答案
B. 钻芯取样法 D. 拔出法
36多选题36 / 44
按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》，正确的工程量计算规则有（ ）。
查看答案
C. 楼地面找平层按主墙间净面积计算 E. 天棚装饰按主墙间实铺面积计算
37多选题37 / 44
在建设工程施工过程中所支出的下列各项费用中，属于建安工程直接工程费的（ ）。
查看答案
A. 塔吊司机工资 B. 施工机械燃料动力费 E. 材料保管人员工资
38多选题38 / 44
当初步设计深度不够时，编制单位工程概算可选用的方法有（ ）。
查看答案
B. 扩大单价法 C. 概算指标法 D. 安装设备百分比法
39多选题39 / 44
在建设项目财务评价指标体系中，属于静态评价指标的有（ ）。
查看答案
C. 投资利润率 E. 利息备付率
40多选题40 / 44
根据我国《民用建筑可靠性鉴定标准》，混凝土结构构件正常使用性的检查项目包括（ ）
查看答案
B. 位移 E. 裂缝
41材料分析题41 / 44
（一）
房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后，房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地块的土地使用权，并策划将地块的用途改变为住宅用地以开发商品住宅。
问题：
（1）协议出让国有土地使用权时，国家对出让金的最低价有何规定？
（2）房地产开发商甲可以将该地块砖让给房地产开发商乙的条件是什么？
（3）房地产开发商乙获得该地块后改变土地用途时，须取得何部门的同意？经有关部门批准后，房地产开发商乙还须办理什么手续？
房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后，房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地块的土地使用权，并策划将地块的用途改变为住宅用地以开发商品住宅。
问题：
（1）协议出让国有土地使用权时，国家对出让金的最低价有何规定？
（2）房地产开发商甲可以将该地块砖让给房地产开发商乙的条件是什么？
（3）房地产开发商乙获得该地块后改变土地用途时，须取得何部门的同意？经有关部门批准后，房地产开发商乙还须办理什么手续？
查看答案
（1）规定：
①协议出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。（1分）
②协议出让的最低价不得低于新增建设用地的士地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；（1分）
有基准地价的地区，不得低于出让地块所在级别基准地价的70%. （1分）
（2）转让条件：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并（1分）
取得土地使用权证书；（1分）
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（1分）
（3）①必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意；（2分）
②签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。（1分）
①协议出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。（1分）
②协议出让的最低价不得低于新增建设用地的士地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；（1分）
有基准地价的地区，不得低于出让地块所在级别基准地价的70%. （1分）
（2）转让条件：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并（1分）
取得土地使用权证书；（1分）
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（1分）
（3）①必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意；（2分）
②签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。（1分）
42材料分析题42 / 44
（二）
评估机构受委托对某砖混结构的多层民用建筑进行评估，首先对该建筑物进行损伤检测。在进行现场勘察时发现，建筑物的长高比比较大，长边一侧射墙上出现倒“八”字裂缝。
问题：
（1）对砌体结构中材质（砖、石、砂浆等）的检查，应重点检查结构的哪些部位？
（2）检测灰缝砂浆强度的常用方法有哪些？
（3）砌体强度的检测内容及其常用方法分别是什么？
（4）根据外墙出现的倒“八”字裂缝，分析地基基础沿建筑物长边的沉降状态。
评估机构受委托对某砖混结构的多层民用建筑进行评估，首先对该建筑物进行损伤检测。在进行现场勘察时发现，建筑物的长高比比较大，长边一侧射墙上出现倒“八”字裂缝。
问题：
（1）对砌体结构中材质（砖、石、砂浆等）的检查，应重点检查结构的哪些部位？
（2）检测灰缝砂浆强度的常用方法有哪些？
（3）砌体强度的检测内容及其常用方法分别是什么？
（4）根据外墙出现的倒“八”字裂缝，分析地基基础沿建筑物长边的沉降状态。
查看答案
（1）应重点检查：
①墙基；
②柱基；
③柱脚；
④经常处于潮湿、腐蚀条件的外露砌体。（1分）
（以上4项中答对2项即可得l分）
（2）检测灰缝砂浆强度的常用方法有：
①推出法；（1分）
②点荷法；（1分）
③回弹法。（1分）
（3）砌体强度的检测内容：
①抗压强度测定。（0.5分）
常用方法有：原位轴压法和扁顶法。（1分）
②抗剪强度测定。（0.5分）
常用方法有：原位单剪法和原位单砖双剪法（1分）
（4）墙体出现倒“八”字裂缝，说明地基相对于中间，两端沉降较大。（1分）
①墙基；
②柱基；
③柱脚；
④经常处于潮湿、腐蚀条件的外露砌体。（1分）
（以上4项中答对2项即可得l分）
（2）检测灰缝砂浆强度的常用方法有：
①推出法；（1分）
②点荷法；（1分）
③回弹法。（1分）
（3）砌体强度的检测内容：
①抗压强度测定。（0.5分）
常用方法有：原位轴压法和扁顶法。（1分）
②抗剪强度测定。（0.5分）
常用方法有：原位单剪法和原位单砖双剪法（1分）
（4）墙体出现倒“八”字裂缝，说明地基相对于中间，两端沉降较大。（1分）
43材料分析题43 / 44
（三）
某工业厂房总建筑面积为lOOOm，煎置单价为l200元/m，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设套各部分的残值率均为5%.
问题：
（1）试计算该厂房的重置价值。
（2）计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？
（3）试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。
（4）经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。
（5）综合问题（3）和问题（4）的计箕结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。
某工业厂房总建筑面积为lOOOm，煎置单价为l200元/m，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设套各部分的残值率均为5%.
问题：
（1）试计算该厂房的重置价值。
（2）计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？
（3）试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。
（4）经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。
（5）综合问题（3）和问题（4）的计箕结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。
查看答案
（1）重置价值=1000×1200=120（万元）（0.5分）
（2）40年。（0.5分）
因为建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限结束。（1分）
（3）平均年损耗额=120×（1－5%）／40=2.85（万元／年） （1分）
损耗总额=2.85×4=11.4（万元）（1分）
（4）结构部分损耗额（120—20－30）×（1-5%）／40×4=6.65（万元）（1分）
装修部分损耗额=20×（1—5%）／8×4=9.5（万元） （1分）
设备部分损耗额=30×（1—5%）／15×4=7.6（万元） （1分）
损耗总额=6.65+9.5+7.6=23.75（万元） （1分）
（5）①损耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68%（1分）
成新率=1—15.68%=84.32%（1分）
②工业厂房评估价值=120×84.32%=101.18（万元）（2分）
（2）40年。（0.5分）
因为建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限结束。（1分）
（3）平均年损耗额=120×（1－5%）／40=2.85（万元／年） （1分）
损耗总额=2.85×4=11.4（万元）（1分）
（4）结构部分损耗额（120—20－30）×（1-5%）／40×4=6.65（万元）（1分）
装修部分损耗额=20×（1—5%）／8×4=9.5（万元） （1分）
设备部分损耗额=30×（1—5%）／15×4=7.6（万元） （1分）
损耗总额=6.65+9.5+7.6=23.75（万元） （1分）
（5）①损耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68%（1分）
成新率=1—15.68%=84.32%（1分）
②工业厂房评估价值=120×84.32%=101.18（万元）（2分）
44主观题44 / 44
（四）
某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000平方米（全部为可销售面积）。预计开发建设朔为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕。
该项目的土地获得费用为每平方米7000元，建安工程费用为1500元／建筑平方米，开发中的其他费用为500元／建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%，剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元，开发所需资金的不足部分需贷款，连续两年每年年初借人同等数目的资金用于开发，贷款年利率为l0%，按年以复利计息。
预计该项目建成后能以5000元／建筑平方米的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%.
假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年末偿还。
问题：
（1）分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。
（2）分别计算建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和。
（3）为了编写自有资金现金流量表，需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初（第1年年初）自有资金现金流出，以及建设期和销售期各年年末的现金流入、现金流出和净现金流量。
（4）开发商期望的目标收益率为l0%，利率为10%的折现系数。试计算该项目的净现值，并以此判断该项目是否可行。
（5）假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分，标准分值为10分，尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。
某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000平方米（全部为可销售面积）。预计开发建设朔为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕。
该项目的土地获得费用为每平方米7000元，建安工程费用为1500元／建筑平方米，开发中的其他费用为500元／建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%，剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元，开发所需资金的不足部分需贷款，连续两年每年年初借人同等数目的资金用于开发，贷款年利率为l0%，按年以复利计息。
预计该项目建成后能以5000元／建筑平方米的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%.
假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年末偿还。
问题：
（1）分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。
（2）分别计算建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和。
（3）为了编写自有资金现金流量表，需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初（第1年年初）自有资金现金流出，以及建设期和销售期各年年末的现金流入、现金流出和净现金流量。
（4）开发商期望的目标收益率为l0%，利率为10%的折现系数。试计算该项目的净现值，并以此判断该项目是否可行。
（5）假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分，标准分值为10分，尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。
查看答案
（1）项目开发所需资金总额=土地费用+建安费用+其他费用
=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）
=13603（万元）（1分）
贷款总额=13600—9600=4000（万元）（1分）
（2）建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和：
每年借款额=4000／2=2000（万元）（1分）
第1年应计利息=2000×10%=200（万元）（0.5分）
第2年应计利息=〔（2000+200）+2000〕×l0%=420（万元）（0.5分）
第3年：
年初借款累计=2000+2200+420=4620（万元）
应计利息，=4620×10%=462（万元）（0.5分）
应还利息=462（万元）
应还建设期贷款本利和=4620／2=2310（万元）（0.5分）
第4年：
年初借款累计=2310（万元）
应计利息=2310×10%=231（万元）（0.5分）
应还利息=23l（万元）
应还建设期贷款本利和=2310（万元）（0.5分）
（3）第1年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金流量：
①第l年初自有资金流出：
自有资金流出
=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000
=7400（万元）（1分）
②现金流人
第1、2年年末现金流入为零。
第3年：40000×5000×60%=12000（万元）（0.5分）
第4年：40000×5000×40%=8000（万元）（0.5分）
③现金流出
第1年年末（第2年初）：
自有资金流出=（1500×40000×65%+500×40000×15%）/10000-2000=2200
（万元）[或9600—7400=2200（万元）]（1分）
第2年末：自有资金流出为零。
第3年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为462万元
经营成本=销售收入×2%=12000×2%=240（万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=660（万元）（0.5分）
现金流出=2310+462+240+660=3672（万元）（0.5分）
第4年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为231万元
经营成本：：8000×2%=160（万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=440（万元）（0.5分）
现金流出=2310+231+160+440=3141（万元）（0.5分）
④建设期和销售期各年年末净现金流量：
第1年年初：－7400（万元）
第1年年末：0－2200=－2200（万元）（0.5分）
第2年年末：0（0.5分）
第3年年末：l2000－3672=8328（万元）（O.5分）
第4年年末：8000－3141=4859（万元）（0.5分）
（4）净现值=-7400－2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830
=175.50（万元）（0.5分）
因为该项目财务净现值l75.50>0，故该项目可行。（0.5分）
（5）①尾房的功能性贬值率=（1-9.2/10）×100%=8%（1分）
功能性贬值额=5200×8%=416（元）（1分）
②尾房的销售均价=5200-416=4784（元／m）（1分）
=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）
=13603（万元）（1分）
贷款总额=13600—9600=4000（万元）（1分）
（2）建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和：
每年借款额=4000／2=2000（万元）（1分）
第1年应计利息=2000×10%=200（万元）（0.5分）
第2年应计利息=〔（2000+200）+2000〕×l0%=420（万元）（0.5分）
第3年：
年初借款累计=2000+2200+420=4620（万元）
应计利息，=4620×10%=462（万元）（0.5分）
应还利息=462（万元）
应还建设期贷款本利和=4620／2=2310（万元）（0.5分）
第4年：
年初借款累计=2310（万元）
应计利息=2310×10%=231（万元）（0.5分）
应还利息=23l（万元）
应还建设期贷款本利和=2310（万元）（0.5分）
（3）第1年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金流量：
①第l年初自有资金流出：
自有资金流出
=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000
=7400（万元）（1分）
②现金流人
第1、2年年末现金流入为零。
第3年：40000×5000×60%=12000（万元）（0.5分）
第4年：40000×5000×40%=8000（万元）（0.5分）
③现金流出
第1年年末（第2年初）：
自有资金流出=（1500×40000×65%+500×40000×15%）/10000-2000=2200
（万元）[或9600—7400=2200（万元）]（1分）
第2年末：自有资金流出为零。
第3年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为462万元
经营成本=销售收入×2%=12000×2%=240（万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=660（万元）（0.5分）
现金流出=2310+462+240+660=3672（万元）（0.5分）
第4年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为231万元
经营成本：：8000×2%=160（万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=440（万元）（0.5分）
现金流出=2310+231+160+440=3141（万元）（0.5分）
④建设期和销售期各年年末净现金流量：
第1年年初：－7400（万元）
第1年年末：0－2200=－2200（万元）（0.5分）
第2年年末：0（0.5分）
第3年年末：l2000－3672=8328（万元）（O.5分）
第4年年末：8000－3141=4859（万元）（0.5分）
（4）净现值=-7400－2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830
=175.50（万元）（0.5分）
因为该项目财务净现值l75.50>0，故该项目可行。（0.5分）
（5）①尾房的功能性贬值率=（1-9.2/10）×100%=8%（1分）
功能性贬值额=5200×8%=416（元）（1分）
②尾房的销售均价=5200-416=4784（元／m）（1分）