1单选题1 / 67
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。
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B. 3347
建筑类房地产估价师房地产估价理论与方法
2004年《房地产估价理论与方法》模拟试题
67 题含答案房地产估价理论与方法
2单选题2 / 67
有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
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A. 该建筑物的价值低于拆迁费用
3单选题3 / 67
某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。
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D. 900
4单选题4 / 67
某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。
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A. 35
5单选题5 / 67
已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。
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B. 117
6单选题6 / 67
某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。
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C. 经济折旧
7单选题7 / 67
一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。
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C. 4293
8单选题8 / 67
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。
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D. 800-1000万元
9单选题9 / 67
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
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D. 1.064
10单选题10 / 67
某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。
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C. 309.0
11单选题11 / 67
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
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B. 2326.41
12单选题12 / 67
有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
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A. 售价
13单选题13 / 67
评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。
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C. 有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
14单选题14 / 67
在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况
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A. 有效经过年数
15单选题15 / 67
某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。
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B. 250
16单选题16 / 67
收益法适用的条件是房地产的（ ）。
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D. 收益和风险均能量化
17单选题17 / 67
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。
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D. 5.75%
18单选题18 / 67
按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
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B. 用途
19单选题19 / 67
最能说明土地价格水平高低的价格是( ).
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A. 土地单价
20单选题20 / 67
市场法的理论依据是( ).
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B. 替代原理
21单选题21 / 67
房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当( )．
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D. 应当相近
22单选题22 / 67
有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（ ）元/平方米。
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A. 950
23单选题23 / 67
城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( ).
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C. 毛地价
24单选题24 / 67
市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.
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B. 可比实例
25单选题25 / 67
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好.
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A. 重建成本
26单选题26 / 67
建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ).
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D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
27单选题27 / 67
甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ).
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C. 甲小于乙;
28单选题28 / 67
标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ).
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C. 可视为基本不变
29单选题29 / 67
用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据.
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A. 类似房地产的客观
30单选题30 / 67
估价上折旧注重的是( ).
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D. 价值的减价修正
31单选题31 / 67
某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米.
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C. 250
32单选题32 / 67
某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元.
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B. 70
33单选题33 / 67
某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）%。
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B. 60
34单选题34 / 67
某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。
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B. 275
35单选题35 / 67
某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.
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C. 460
36多选题36 / 67
成本法中的“开发利润”是指（ ）。
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C. 开发商所能获得的平均利润 E. 开发商所能获得的税前利润
37多选题37 / 67
区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。
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A. 繁华程度 B. 临街状况 E. 周围环境
38多选题38 / 67
路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。
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A. 深度百分率 E. 其他价格修正率
39多选题39 / 67
在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（ ）。
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A. 求得的路线价已是正常价格 C. 该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
40多选题40 / 67
在实际中计算地租量的方法有（ ）。
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A. 从房租中分离出地租 B. 由地租求出地租 C. 采用比较法求出地租 E. 采用类似假设开发法的方法求出地租
41多选题41 / 67
在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。
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B. 在写字楼旁新建大型游乐场 D. 常常遭受洪水威胁
42多选题42 / 67
一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。
查看答案
A. 委托估价合同 B. 实地查勘记录 D. 向委托人出具的估价报告 E. 估价项目来源和接洽情况
43多选题43 / 67
房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。
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A. 交通建设 B. 市场供求变化 D. 所在地区衰落 E. 城市规划的指定与修改
44多选题44 / 67
在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）。
查看答案
A. 商品房销售中的起价 B. 拍卖活动中的保留价
45多选题45 / 67
下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。
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A. 征地费 B. 建筑安装工程费
46多选题46 / 67
毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是( )。
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A. 方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料 B. 由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较客观的数值 C. 避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
47多选题47 / 67
经济适用住宅基准价格由（ ）构成
查看答案
A. 开发成本 B. 税金 D. 利润
48多选题48 / 67
房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的
查看答案
A. 结构的完好、损坏程度 B. 装修的完好、损坏程度 C. 设备的完好、损坏程度
49多选题49 / 67
商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定
查看答案
A. 征地费及拆迁安置补偿费 B. 勘察设计及前期工程费 D. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E. 住宅建筑、安装工程费
50多选题50 / 67
收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。
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C. 土地剩余技术 D. 建筑物剩余技术
51判断题51 / 67
在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。 （ ）
查看答案
B. 错误
52判断题52 / 67
若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。 （ ）
查看答案
A. 正确
53判断题53 / 67
房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。 （ ）
查看答案
A. 正确
54判断题54 / 67
评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 （ ）
查看答案
B. 错误
55判断题55 / 67
如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）
查看答案
A. 正确
56判断题56 / 67
市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。 （ ）
查看答案
A. 正确
57判断题57 / 67
在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。 （ ）
查看答案
B. 错误
58判断题58 / 67
在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（ ）
查看答案
B. 错误
59判断题59 / 67
在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（ ）
查看答案
A. 正确
60判断题60 / 67
估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员
的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（ ）
的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（ ）
查看答案
A. 正确
61判断题61 / 67
人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 （ ）
查看答案
A. 正确
62判断题62 / 67
“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。 （ ）
查看答案
A. 正确
63判断题63 / 67
如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 （ ）
查看答案
B. 错误
64判断题64 / 67
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 （ ）
查看答案
A. 正确
65判断题65 / 67
某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（ ）
查看答案
B. 错误
66连线题66 / 67
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
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（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元
②收益年限=40－6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元
（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元
②收益年限=40－6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元
（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
67材料分析题67 / 67
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
查看答案
（1）计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元
②管理费用=800×3%=24万元
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5－1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5－1]=54.90万元
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
（2）计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万
①建造成本=800万元
②管理费用=800×3%=24万元
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5－1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5－1]=54.90万元
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
（2）计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万